Licencias ETV — la capa de valor oculta en la propiedad de Mallorca

Qué es realmente la ETV

ETV — abreviatura de Estancia Turística en Vivienda — es el marco regulatorio balear que otorga a una vivienda específica el derecho legal de ser alquilada a corto plazo a turistas. Sin ella, el mínimo habitual de alquiler es de 30 días, lo que excluye una enorme parte del mercado vacacional.

Desde 2022, el Consell de Mallorca ha congelado nuevas licencias bajo una moratoria impulsada por preocupaciones sobre el sobreturismo. La congelación se ha extendido varias veces y actualmente se mantiene al menos hasta finales de 2026, con amplio consenso político para extenderla aún más. Esto significa que una propiedad con una ETV válida no es una clase de activo en crecimiento — es una de stock fijo, y esa escasez se refleja en los precios.

Los tres tipos de licencia

No todas las ETV te permiten hacer lo mismo. Entender la diferencia es crítico antes de hacer una oferta.

• ETV — la más valiosa. Se aplica a viviendas unifamiliares (villas, fincas, casas adosadas aisladas). Sin límite de noches de alquiler.
• ETVPL — para apartamentos y casas adosadas en edificios multifamiliares. Desde abril de 2025, requiere un voto explícitamente positivo de la comunidad de propietarios — las ETVPL existentes están protegidas, pero una votación de la comunidad aún puede imponer límites a nuevos alquileres.
• ETV60 — una licencia limitada que solo permite 60 noches de alquiler por año natural. Vale menos que una ETV completa pero sigue siendo significativamente mejor que ninguna.

Cómo verificar una licencia antes de comprar

Los agentes a veces usan 'ETV' de forma imprecisa. Antes de hacer una oferta, haz tres cosas:

• Solicita el número de licencia (formato: ET/XXXX). Verifica cruzadamente en el registro público del Consell de Mallorca.
• Confirma que la licencia está vinculada a esta dirección específica. Los números de ETV ocasionalmente se transfieren a una propiedad diferente — una bandera roja que quieres detectar pronto.
• Para ETVPL, solicita el acta de la votación de la comunidad de propietarios. Si la comunidad ha decidido prohibir nuevos alquileres a corto plazo, la licencia protegida aún podría ser cancelable en algunos casos excepcionales.

Cómo se ve la prima en la práctica

Rastreamos el precio por m² en nuestro mapa para anuncios con y sin ETV en el mismo municipio. En zonas costeras de alta demanda (Port de Pollença, Santa Ponsa, Santanyí), un equivalente con licencia ETV cuesta 15–30% más que el stock sin licencia. En zonas rurales del interior, la prima es menor (8–15%) porque el caso de rentabilidad es más débil.

Para compradores que planean alquilar realmente la propiedad cuando no la usan, la prima a menudo se recupera en 3–5 años. Para compradores de estilo de vida puro, sigue siendo una cobertura: si alguna vez necesitas vender, el próximo comprador valorará la licencia.

Cuando un anuncio dice 'ETV posible' o 'ETV en trámite'

Bajo la moratoria, las solicitudes 'en trámite' rara vez se conceden. Los agentes ocasionalmente posicionan una propiedad como 'elegible para ETV' basándose en zonificación y antigüedad, pero la elegibilidad por sí sola no es una licencia. Trata cualquier ETV no existente como una hipótesis de valor cero hasta que se demuestre lo contrario.