El coste real de la compra — impuestos, gastos y la regla del 10–15%

Impuesto de transmisiones — la partida más importante (reventa)

El ITP balear (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) es progresivo, lo que significa que pagas diferentes tipos sobre diferentes tramos del precio.

• Hasta 400.000 € — 8%
• De 400.000 a 600.000 € — 9% sobre la cantidad que exceda 400.000 €
• De 600.000 a 1.000.000 € — 10% sobre la cantidad que exceda 600.000 €
• De 1.000.000 a 2.000.000 € — 12% sobre la cantidad que exceda 1.000.000 €
• Por encima de 2.000.000 € — 13% sobre la cantidad que exceda 2.000.000 €

Ejemplo práctico — reventa de 950.000 €

400.000 € × 8% = 32.000 €

200.000 € × 9% = 18.000 €

350.000 € × 10% = 35.000 €

ITP total = 85.000 € (aproximadamente 8,9% efectivo)

Las propiedades de obra nueva pagan IVA en su lugar

Las obras nuevas de un promotor pagan 10% de IVA (impuesto sobre el valor añadido) más AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados). El AJD es del 1,5% hasta 1 M € y del 2% por encima. La carga combinada es típicamente un poco inferior al ITP en tramos de precio alto — merece la pena modelar ambos si estás eligiendo entre una reventa y una obra nueva en el mismo rango.

Gastos de transacción que es fácil olvidar

Más allá del impuesto, presupuesta para:

• Notaría — 600–2.500 € según complejidad
• Registro de la propiedad — 400–1.500 €
• Gestoría (se encarga de la documentación) — 300–1.000 €
• Abogado (el tuyo) — aproximadamente 1% del precio de compra, con mínimo de unos 2.500 €
• Inspección / informe estructural (opcional pero recomendado) — 500–1.500 €
• Poder notarial (si compras a distancia) — 200–500 €

Gastos anuales de propiedad

Una vez que eres propietario, los gastos recurrentes son (cifras verificadas en abril de 2026 — la ley presupuestaria española puede cambiar estas cantidades anualmente, reconfirma con tu gestor):

• IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) — 0,4–1,1% del valor catastral por año (rango mandatado por el Estado, los municipios fijan su propia tasa dentro del mismo). Un apartamento de 1 M € en Palma podría pagar 600–1.200 €.
• Basura (recogida de residuos) — 80–250 € por año
• Cuotas de comunidad (apartamentos/casas adosadas) — 60–400 €/mes según servicios
• Impuesto sobre la renta de no residentes (Modelo 210) — 19% (residentes UE/EEE) o 24% (no UE) sobre la renta imputada del 1,1% del valor catastral si no alquilas la propiedad, o sobre la renta real de alquiler si lo haces
• Impuesto sobre el patrimonio balear — umbral de 700.000 € de activos netos españoles (elevado desde 400.000 € en 2024; políticamente volátil, podría revertirse); tipos progresivos por encima
• Seguro del hogar — 300–1.000 € por año

Optimización de la factura fiscal

Algunas estructuras legales que los compradores de presupuesto medio-alto utilizan regularmente:

• Propiedad a través de SL española (sociedad limitada) — reduce la exposición al impuesto sobre el patrimonio pero añade cumplimiento anual (~1.500 €/año) y limita el acceso a deducciones de uso personal
• Planificación de tratados de doble imposición — confirma con un asesor fiscal transfronterizo antes de cerrar, especialmente si también eres propietario en EE.UU., Reino Unido o Alemania
• Título en un fideicomiso familiar — raramente utilizado en España, generalmente una desventaja neta para propósitos fiscales españoles