Hipotecas para no residentes — qué quieren realmente los bancos españoles

Lo básico que los no residentes necesitan saber

Los bancos españoles están cómodos prestando a no residentes pero su análisis de riesgo es más conservador. Espera un LTV máximo del 60–70%, comparado con el 80% para residentes españoles. El banco querrá prueba de que la cuota hipotecaria mensual + deuda existente (española o extranjera) no supera el 30–35% de tu renta bruta mensual.

Los tipos se cotizan típicamente fijos para todo el plazo, o variable (Euribor + diferencial). En 2026, las hipotecas fijas para no residentes rondan el 3,5–4,5%, y las variables son Euribor + 1,5%. Con el Euribor rondando el 2,5–3%, la diferencia es pequeña — la mayoría de no residentes eligen fijo por simplicidad.

Los documentos que te pedirán

Cada banco español pide una variación de esta lista. Reúne estos documentos antes de empezar a hablar con prestamistas — ahorra semanas.

• Pasaporte + NIE (obtén el NIE primero — consulta nuestra guía de NIE)
• Últimas 2 declaraciones de la renta (EE.UU.: Formulario 1040. Reino Unido: SA302. Alemania: Steuerbescheid)
• Últimos 3 meses de extractos bancarios de todas las cuentas
• Confirmación de empleo (nóminas o carta del empleador)
• W-9 (ciudadanos estadounidenses) o declaración FATCA equivalente
• Declaración de patrimonio neto — lista de activos + pasivos
• Prueba de fondos para tu depósito (el 30–40% que no vas a pedir prestado)
• Informe de crédito de tu país de origen si está disponible (Experian, Schufa, etc.)

Ingresos en USD — el descuento oculto

Si te pagan en dólares estadounidenses, los bancos españoles a menudo aplican un descuento por riesgo de cambio: te evaluarán como si tus ingresos fueran el 80–90% de los reales, asumiendo que el USD podría caer frente al euro durante la hipoteca. Esto reduce efectivamente tu LTV máximo. Algunos bancos ofrecerán mantener la hipoteca en USD en su lugar — pregunta específicamente, no suele ofrecerse de forma proactiva.

Brokers hipotecarios especializados en no residentes

En lugar de acercarte a cinco bancos españoles directamente, la mayoría de compradores internacionales usan un broker con base en Mallorca que envía tu expediente a múltiples prestamistas en paralelo. Las opciones más conocidas:

• Lionsgate Capital — con base en Palma, fuerte con compradores estadounidenses y británicos de alto patrimonio. Sin comisión de broker (pagada por el banco).
• Mortgage Direct — servicio en inglés, enfocado en procesos, bueno para compradores no residentes por primera vez
• Fluent Finance Abroad — amigable con hablantes de alemán, fuerte con compradores de Alemania/Austria/Suiza
• Tulip Advisors — opción más nueva, especializada en compradores holandeses y escandinavos

Timing — qué significa realmente 'cierre en 6 semanas'

El flujo de compra español estándar es: reserva firmada (1 semana), contrato privado de compra + depósito del 10% (2–3 semanas), aprobación hipotecaria (4–6 semanas), firma notarial (1 semana). Así que de la aceptación de la oferta a tener las llaves en la mano, planifica 8–12 semanas.

Las dos cosas que más a menudo ralentizan esto para no residentes: (1) obtener tu NIE a tiempo, y (2) retrasos del banco en la tasación formal. Ambas son solucionables si las adelantas antes de encontrar la propiedad.

Cuándo pagar en efectivo supera a la hipoteca

Con tipos al 3,5–4,5%, muchos compradores con liquidez saltan la hipoteca. Vale la pena hacer las cuentas: si tu dinero en casa está ganando el 4%+ en instrumentos seguros, una hipoteca española es aproximadamente punto de equilibrio después de las comisiones de constitución del banco. Por debajo de 1 millón de euros de precio de compra, la relación documentación-beneficio a menudo se inclina hacia pagar en efectivo.