Comprar en Formentera — la guía para compradores italianos

Por qué Formentera es un mercado diferente

Formentera no es Ibiza ni es Mallorca. Son 19 km de agua turquesa, sin aeropuerto, sin rascacielos, sin hoteles de cadena. El 52% de las viviendas son de propiedad extranjera — la concentración más alta de España — y la mayoría de esa propiedad es italiana. Es una comunidad, no un flujo de turistas.

La implicación práctica: la mayoría de las transacciones ocurren fuera del mercado, a través de relaciones. Las agencias que han trabajado en la isla durante 25+ años conocen personalmente a cada vendedor. El precio no es el primer criterio de selección — el acceso lo es.

El panorama fiscal italiano — qué cambia respecto a una vivienda en Italia

El tratado fiscal Italia-España de 1977 (aún en vigor) establece que los bienes inmuebles se gravan donde están ubicados. Traducción: pagas los impuestos principales en España, pero aún tienes que declarar la propiedad en Italia cada año.

• Declaración italiana: la sección RW (quadro RW) de tu formulario anual Redditi. La no declaración desencadena sanciones graves — 3–15% del valor no declarado más IVIE retroactivo.
• IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all'Estero): 0,76% del valor catastral o de compra español. Este es el equivalente italiano del IBI, pero pagado al tesoro italiano por propiedad extranjera.
• Crédito fiscal: el IBI español pagado cada año puede deducirse del IVIE italiano — sin doble imposición sobre el impuesto anual de la propiedad.
• Ganancias de capital en la reventa: España calcula sobre (precio de venta − precio de compra + costes) al 19% hasta 6.000 €, subiendo al 28% por encima de 300.000 €. Como residente fiscal italiano también declaras la ganancia en Italia, pero con un crédito fiscal por lo que España ya cobró.

Costes de transacción — presupuesta el 12–14% adicional

El precio de listado no es el precio final. Añade:

• ITP (impuesto de transmisiones, reventa): progresivo 8%–13% en Baleares. En una villa de Formentera de 3.000.000 €, la banda superior (2.000.000 €+) paga el 13% — aproximadamente 260.000 € de ITP solo en ese tramo superior.
• IVA + AJD (para obra nueva): 10% IVA más 1,5–2% de impuesto de actos jurídicos. Generalmente más barato que reventa por encima de 1.000.000 €.
• Notario: 1.500–4.000 € (escala legal fija por valor).
• Registro de la propiedad: 500–1.500 €.
• Gestoría (gestor de trámites españoles, equivalente a comercialista): 500–1.500 €.
• Abogado italiano (opcional pero altamente recomendado): 3.000–8.000 € para verificación de título, comprobaciones urbanísticas, diligencia debida catastral, redacción de poder notarial.

El NIE — primer documento a resolver

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es el número de identificación fiscal de extranjero en España. Lo necesitas para: abrir una cuenta bancaria, firmar cualquier contrato de compra, pagar impuestos, configurar servicios. Nada se firma sin él.

Tres caminos desde Italia:

• A través del consulado español (Roma, Milán, Génova, Nápoles): reserva por correo electrónico, espera de 2–4 semanas. Tarifa de 10,88 €. Directo pero lento en temporada alta.
• A través de poder notarial español: firma una delegación notarizada ante un notario italiano (150–300 €), tu abogado o gestoría español presenta la solicitud en Madrid. Tarda 2–3 semanas. Así es como lo hacen los compradores serios.
• En persona en Ibiza (no hay comisaría en Formentera): reserva en la Comisaría de Ibiza, se expide el mismo día. Práctico si lo combinas con un viaje de visita.

Logística de llegada — la verdadera limitación de Formentera

Formentera no tiene aeropuerto. Solo se llega por mar. Esta es la razón principal por la que la isla se mantiene exclusiva — y el principal punto de fricción de poseer una vivienda allí.

• Vuelo + ferri: Milán/Roma → Ibiza (1h45–2h30) → Formentera en ferri (30 min–1h). Ferris frecuentes abril–octubre, reducidos en invierno.
• Pico de verano (julio–agosto): los ferris están llenos, reserva requerida semanas antes, colas largas en el puerto de Ibiza. Un traslado privado (Ibiza → Formentera) cuesta 1.500–3.000 € ida y vuelta pero evita todo eso.
• Temporada baja (noviembre–marzo): la isla se vacía, servicio de ferri reducido, muchos restaurantes cerrados. Bien para una vivienda de fin de semana de verano. Historia diferente si quieres vivir allí todo el año.
• Transporte en Formentera: coche de alquiler o el tuyo propio vía ferri. La mayoría de residentes usan motos o bicicletas. La isla tiene 19 km de norte a sur.

La moratoria de licencias de alquiler — por qué importa

Desde 2022 Baleares ha bloqueado nuevas licencias de alquiler turístico a corto plazo. En Formentera el bloqueo es total, extendido al menos hasta finales de 2026. Una licencia existente (ETV) es genuinamente valiosa: la diferencia de precio entre una propiedad con licencia y una idéntica sin ella puede superar los 500.000 €.

Si compras para uso personal sin planes de alquiler, esto no cambia nada. Si el alquiler a corto plazo es parte de tu caso de negocio, verifica la licencia ANTES de hacer la oferta. Nunca confíes en 'licencia en trámite' — no se están emitiendo nuevas bajo la moratoria.

Agencias y profesionales — con quién hablar

Formentera tiene aproximadamente 32 agencias, pero las que realmente controlan los listados son menos de 10. Estas son las puertas principales:

• Casa y Entorno — 30 años en la isla, equipo de habla italiana, cartera media-alta
• Oceanliving / Formenteraliving — 25 años, enfoque en playa prime y Es Arenals
• MA Formentera Houses — villas contemporáneas, clientela internacional
• Utopía de la Isla — especialistas en encanto rústico
• Sotheby's Formentera — ultra lujo, segmento 5.000.000 € +
• Inmoformentera — más accesible, cobertura fuerte del centro de la isla

Financiación — las hipotecas italianas no llegan a Formentera

Los bancos italianos no prestan sobre propiedad española (raras excepciones con garantía en Italia). Los bancos españoles prestarán a no residentes, pero con términos más estrictos:

• LTV máximo: 60–70% para no residentes (vs 80% para residentes españoles)
• Tipos: 3,5%–4,5% fijo para 20–25 años (enero de 2026). Variable: Euribor + 1,5%
• Documentación: últimos 2 años de declaraciones de renta (730 o UNICO), 3 meses de extractos bancarios, contrato de trabajo, declaración de patrimonio neto, NIE
• Brokers recomendados: Lionsgate Capital (Palma, equipo italiano), CRD Capital (Milán, especialistas en Baleares para compradores italianos), Mortgage Direct
• Alternativa: paga en efectivo, luego refinancia con una hipoteca española 6–12 meses después de la compra si quieres apalancamiento en los libros.

La lista de verificación previa a la firma

Antes de firmar el precontrato (contrato de arras), verifica:

• Nota simple fresca (dentro de 30 días) — confirma propiedad, gravámenes, hipotecas
• Certificado de energía válido
• Certificado de habitabilidad
• Estado urbanístico: urbano, rústico, o en zona protegida (ANEI/AANP)?
• Comunidad de propietarios (si es condominio): actas de las últimas 3 asambleas, próximas cuotas extraordinarias
• ETV (licencia turística): número, tipo (ETV/ETVPL/ETV60), validez — verifica en el registro público del Consell de Formentera
• IBI pagado de los últimos 4 años (la responsabilidad se transfiere al nuevo propietario si está impagado)