¿Se puede construir en esta parcela balear?
Comprar un terreno rústico para construir una finca parece sencillo hasta que te topas con la normativa de zonificación. Cada isla balear tiene un Pla Territorial Insular (PTI) que establece mínimos por zona para nuevas viviendas. Mallorca: 14.000 m² para rústico común. Menorca: 25.000 m². Formentera: 30.000 m² y la mayoría de parcelas no pueden construir. Esta calculadora te ayuda a saber si tu parcela cumple los requisitos básicos antes de comprometerte con un informe de arquitecto.
Find this on the Catastro overlay or ask the seller for the Nota Simple — it specifies the rural classification.
0 if vacant land. Existing build counts against the cap.
Plot meets the 14,000 m² minimum. Estimated buildable footprint: up to 225 m².
| Plot size | 15,000 m² |
| Minimum required for Rústic comú (common rural) | 14,000 m² |
| Estimated max built m² total | 225 m² |
| Estimated NEW additional buildable | 225 m² |
- ·This is a screening estimate. Final answer requires the municipality's PGOU + a Cédula Urbanística + an architect's pre-feasibility report (typical €800-2,500).
- ·Verify water + electric + road access — without them, even a buildable plot can be infeasible. Connection costs in remote rural can hit €30,000+.
Las cinco clases de zona
- Rústic comú (rústico común) — la clase rústica más permisiva. La mayoría de 'parcelas edificables' que anuncian las agencias están aquí. Mínimo de parcela 14.000 m² en Mallorca.
- SRP (suelo rústico protegido) — tierra agrícola protegida. Aproximadamente el doble del tamaño mínimo de parcela. A menudo tiene restricciones adicionales de cultivos o fuentes de agua.
- ARIP (Àrea Rural d'Interès Paisatgístic) — área rural de interés paisajístico. Restricciones severas en altura de construcción, materiales y alteración del terreno.
- ANEI (Àrea Natural d'Especial Interès) — área natural de especial interés. Prohibición efectiva de nuevas construcciones; solo es posible la reforma de viviendas legales existentes. La mayor parte de las montañas de la Tramuntana en Mallorca es ANEI.
- Suelo urbano — régimen completamente diferente. La edificabilidad se establece por parcela según el PGOU municipal. Esta calculadora NO cubre suelo urbano — solicita una Cédula Urbanística al ayuntamiento.
Decreto Ley 4/2024 — la ventana de legalización
En 2024 el gobierno balear abrió una ventana única para legalizar construcciones rústicas levantadas antes de fechas límite específicas que no tenían AFO (Acord de Llicència). Se trata de legalización retroactiva de lo existente, no de permiso para construir nuevo. Si tu parcela tiene una finca antigua, almacén o piscina que no estaban en un permiso, el proceso de AFO bajo el DL 4/2024 puede incorporarla al catastro legal — lo que impacta directamente en el cálculo del límite en esta herramienta. Consulta nuestra guía de regularización de AFO.
Lo que esta herramienta no puede decirte
- Restricciones específicas del PGOU municipal — los ayuntamientos individuales pueden ser más estrictos que la línea base del PTI.
- Retranqueos y límites de altura — típicamente retranqueo de 5-10 m desde los límites, límite de altura de 7 m en rústico. Afecta a la forma y la arquitectura.
- Acceso a agua y electricidad — el mayor coste oculto en parcelas rústicas remotas. La conexión a la red puede costar 20.000-50.000 €. Autosuficiencia (aljibes + solar) suele ser más barata pero cambia el estilo de vida.
- Acceso por carretera y claridad de escritura — muchas parcelas rústicas tienen acceso ambiguo mediante servidumbres que pueden no estar protegidas en la escritura. Una revisión del título por abogado antes de oferta es esencial.
- Capas arqueológicas e hidrológicas — algunas parcelas cerca de torrentes, barrancos o ruinas registradas tienen restricciones adicionales fuera de la zonificación estándar.
Explora nuestros arquitectos especializados en construcción rústica balear. Los informes de prefactibilidad cuestan 800-2.500 € y son esenciales antes de firmar una parcela >500.000 €.