Calculadora de rentabilidad de alquileres en Baleares
¿Qué rentabilidad real ofrece esta propiedad? Alquiler a largo plazo, ETV de corta duración, o algo intermedio — este modelo calcula la rentabilidad bruta, neta y sobre el efectivo invertido, incluyendo IBI, comunidad, seguros, gestión, mantenimiento, impuesto Modelo 210 e hipoteca.
Down payment + transaction costs (use /tools/total-cost)
Adjust operating cost assumptions
0 if buying cash. Use /tools/mortgage to estimate.
| Annual revenue | €28,800 |
| IBI (property tax) | −€1,960 |
| Community fees | −€1,800 |
| Insurance | −€450 |
| Management | −€2,016 |
| Maintenance reserve (1%) | −€8,000 |
| Modelo 210 tax (19% on net) | −€2,769 |
| Net operating income | €11,805 |
| Mortgage payments / year | −€32,400 |
| Annual cash flow | -€20,595 |
Tres números de rentabilidad, tres preguntas distintas
- Rentabilidad bruta = ingresos anuales ÷ precio de compra. Métrica de vanidad — ignora costes. Útil solo para comparaciones rápidas entre propiedades.
- Rentabilidad neta = (ingresos − todos los costes operativos) ÷ precio de compra. El número «¿cuánto gana esta propiedad?». Debería estar entre el 4-7% en Baleares según la isla y el estatus ETV.
- Rentabilidad sobre efectivo = flujo de caja anual ÷ efectivo invertido. El número «¿cuánto gana mi dinero?». Con apalancamiento (hipoteca), puede ser mucho mayor que la rentabilidad neta — pero también mucho menor si suben los tipos.
ETV es el factor decisivo
Una propiedad con licencia ETV válida y transferible en el sur o noreste de Mallorca puede generar 30.000-80.000 € de alquiler neto en un único verano (12-22 semanas a 2.000-5.000 €/semana). La misma propiedad sin ETV se limita al alquiler a largo plazo a 2.000-3.500 €/mes — 24-42.000 €/año, a menudo menos tras descontar vacíos.
Confirma que el ETV es real antes de incluirlo en tu tesis de inversión. Usa nuestra base de datos de verificación ETV para consultar cualquier licencia específica.
Lo que la calculadora no modela
- Riesgo de vacío / estacionalidad — la rentabilidad STR se concentra en 12-20 semanas de verano; un mal verano (clima, exceso de oferta, regulación) daña la rentabilidad. Haz pruebas de estrés reduciendo tu tarifa semanal u ocupación un 30%.
- Apreciación del capital — la propiedad balear ha apreciado un 5-9%/año de media en segmentos de compradores extranjeros. La rentabilidad total real = rentabilidad en efectivo + apreciación, a menudo el doble del número de rentabilidad sobre efectivo solo.
- Optimización de estructura fiscal — comprar a través de una SL española cambia las matemáticas de deducibilidad. Vale la pena modelarlo con un asesor fiscal para compras de 1 M€ en adelante.
- Cobertura de divisas — los que ganan en GBP/USD/CHF pagan en esas monedas, que se mueven frente al EUR. Una oscilación de divisas del 10% equivale a 1-2 años de rentabilidad neta.
Filtra los anuncios activos por presupuesto + isla + estatus ETV y te mostraremos qué se vende realmente que encaja con el perfil de rentabilidad que acabas de modelar.
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