ETV-vergunningen — de verborgen waardelaag in Mallorca-vastgoed

Wat ETV werkelijk is

ETV — afkorting van Estancia Turística en Vivienda — is het regelgevingskader van de Balearen dat een specifieke woning het wettelijke recht geeft om op korte termijn aan toeristen te worden verhuurd. Zonder vergunning bedraagt de gebruikelijke minimale huurperiode 30 dagen, wat een groot deel van de vakantiemarkten uitsluit.

Sinds 2022 heeft de Consell de Mallorca nieuwe vergunningen bevroren onder een moratorium vanwege overtoerismebekommernissen. Het moratorium is meerdere keren verlengd en loopt momenteel tot minstens eind 2026, met breed politiek draagvlak voor verdere verlenging. Dit betekent dat een pand met een geldige ETV geen groeiende activaklasse is — het is een vaste voorraad, en die schaarste weerspiegelt zich in de prijzen.

De drie vergunningstypen

Niet elke ETV stelt je in staat hetzelfde te doen. Het begrijpen van het verschil is cruciaal voordat je een bod uitbrengt.

• ETV — de meest waardevolle. Van toepassing op eengezinswoningen (villa's, finca's, vrijstaande rijtjeshuizen). Geen limiet op verhuurde nachten.
• ETVPL — voor appartementen en rijtjeshuizen in meergezinsgebouwen. Sinds april 2025 vereist een expliciet positief stemming van de eigenaarsvergadering — bestaande ETVPL's zijn overgangsregelingen, maar een blokstemming kan nog steeds beperkingen opleggen aan nieuwe verhuren.
• ETV60 — een beperkte vergunning die slechts 60 verhuurde nachten per kalenderjaar toestaat. Minder waard dan een volledige ETV, maar nog steeds aanzienlijk beter dan geen vergunning.

Hoe je een vergunning voor aankoop verifieert

Agenten gebruiken 'ETV' soms losjes. Voordat je een bod uitbrengt, doe je drie dingen:

• Vraag om het vergunningsnummer (format: ET/XXXX). Controleer dit in het openbare register van de Consell de Mallorca.
• Bevestig dat de vergunning aan dit specifieke adres is gekoppeld. ETV-nummers worden soms naar een ander pand overgedragen — een waarschuwingssignaal dat je vroeg wilt opvangen.
• Voor ETVPL vraag je de notulen van de stemming van de eigenaarsvergadering. Als de vergadering heeft besloten nieuwe kortetermijnverhuren te verbieden, kan de overgangsregeling in sommige randgevallen nog steeds worden ingetrokken.

Hoe het prijsvoordeel in de praktijk eruitziet

We volgen de prijs per m² op onze kaart voor aanbiedingen met en zonder ETV in dezelfde plaats. In zeer gewilde kustgebieden (Port de Pollença, Santa Ponsa, Santanyí) loopt een ETV-gelicentieerd equivalent 15–30% hoger dan niet-gelicentieerde voorraad. In binnenlandse landelijke gebieden is het voordeel kleiner (8–15%) omdat het rendementsgeval voor verhuur zwakker is.

Voor kopers die het pand willen verhuren wanneer zij het niet gebruiken, betaalt het voordeel zich vaak terug in 3–5 jaar. Voor zuivere lifestyle-kopers is het nog steeds een veiligheid: als je ooit moet verkopen, zal de volgende koper de vergunning waarderen.

Wanneer een advertentie zegt 'ETV mogelijk' of 'ETV in behandeling'

Onder het moratorium worden 'in behandeling' aanvragen zelden toegekend. Agenten positioneren een pand soms als 'ETV-geschikt' op basis van zonering en leeftijd, maar geschiktheid alleen is geen vergunning. Behandel elke niet-bestaande ETV als een waardeloze hypothese totdat het tegendeel is bewezen.