De meeste 'bouwbare' percelen op de Balearen zijn dat niet
Makelaarskantoren noemen landelijke percelen 'bouwbaar' wanneer ze in ANEI liggen (effectief bouwverbod), onder de minimale eilandgrootte vallen, of geen weg- of wateraansluiting hebben. De kosten van achteraf ontdekken: €30-150K vastgelopen vermogen. We controleren elk perceel dat we doorsturen tegen de PTI-baseline, de gemeentelijke PGOU en daadwerkelijke toegang voordat je het ziet.
Wat 'landelijk' hier werkelijk betekent
Balearse landelijke grond ligt in een van vijf zoneklassen vastgesteld door de Pla Territorial Insular (PTI) per eiland. De klasse bepaalt minimale perceelgrootte, maximale bouwvoetafdruk, hoogtegrenzen en materiaalbeperking. Advertenties vermelden dit zelden — verkopers geven de voorkeur aan 'bouwbaar' zonder specificatie.
De meest permissieve landelijke klasse. Mallorca: 14.000 m² minimum voor nieuwbouw. Menorca: 25.000 m². De meeste makelaarsvermeldingen met het label 'bouwbaar' vallen hier onder.
Strenger landbouwbescherming. Ruwweg dubbele minimale perceelgrootte. Vaak met aanvullende beperkingen voor gewassen of waterbronnen.
Zware beperkingen op bouwhoogte, materialen, landaantasting. Slechts een fractie van de percelen kan nieuwbouw realiseren.
Effectief bouwverbod voor nieuwbouw. Bestaande wettelijke woningen kunnen binnen hun voetafdruk worden gerenoveerd. Het grootste deel van de Tramuntana is ANEI.
Zes controles voordat een perceel je inbox bereikt
Trek de kadastrale overlay en kruisverwijzing de PTI om de werkelijke zoneklasse vast te stellen.
Vergelijk met het per-eiland, per-zone minimum voor nieuwbouw woning.
Controleer wat al op het perceel staat volgens het kadaster — telt mee voor de bouwbare limiet.
Verifieer dat wegaansluiting een geregistreerde erfdienstbaarheid heeft; markeer torrentes of steile hellingen.
Leidingwater + elektriciteit versus cisterna's + zonnepanelen. Groot verschil in levensstijl en €€€.
Archeologische, hydrologische, kustrand- en brandrisico-overlays buiten de standaardzoneringen.
Het legaliseringsvenster — voor percelen MET bestaande structuren
In 2024 opende de Balearse regering een eenmalig venster om eerder ongeautoriseerde landelijke constructies gebouwd vóór bepaalde vervaldatums te legaliseren. Oude fincas met informele uitbreidingen, schuren omgebouwd tot tweede woningen, zwembaden zonder vergunning — veel kunnen nu via het AFO-proces onder DL 4/2024 in het wettelijke kadaster worden opgenomen.
Dit beïnvloedt de bouwbaarheidsberekening: een perceel dat je dacht 'leeg' te zijn, kan al 200 m² legaliseerbare bestaande bouw hebben, wat tegen de limiet telt en ruimte voor nieuwbouw kan elimineren. Omgekeerd kan een perceel met informele structuren plotseling veel meer waard zijn na legalisering — of met een onverwachte belastingrekening komen.
Onze controle markeert percelen in het AFO-venster zodat je weet of je een schoon perceel of een legaliseringsproject koopt.
Handgecontroleerde percelen, geen wekelijkse perceel-spam
De meeste kantoren sturen elk perceel dat ze hebben naar elke koper. We sturen 2-3 percelen per aanvraag, elk handmatig gecontroleerd tegen je intentie, je budget en de zoneringswerkelijkheid. Reactie binnen 5 dagen.