De werkelijke kosten van kopen — belastingen, kosten en de regel van 10–15%
Je vraagprijs is niet je totale kosten. Met overdrachtsbelasting, notaris, kadaster en juridische kosten moet je 10–15% extra inkalkuleren. Hier is de exacte uitsplitsing voor 2026.
- Bestaande woningen: 8–13% ITP (overdrachtsbelasting), progressief per prijsklasse
- Nieuwbouw: 10% IVA (btw) + 1,5–2% AJD (zegelrecht)
- Notaris + kadaster + gestoría: € 1.500–€ 4.000 samen
- Juridische kosten: meestal 1% van koopprijs (hoger voor complexe AFO-zaken)
- Jaarlijkse IBI: € 320 (appartement) tot € 2.500+ (luxe villa)
Overdrachtsbelasting — de grootste post (bestaande woningen)
De Balearische ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) is progressief, wat betekent dat je verschillende tarieven betaalt op verschillende delen van de prijs.
- Tot € 400.000 — 8%
- € 400.000 tot € 600.000 — 9% over het bedrag boven € 400.000
- € 600.000 tot € 1.000.000 — 10% over het bedrag boven € 600.000
- € 1.000.000 tot € 2.000.000 — 12% over het bedrag boven € 1.000.000
- Boven € 2.000.000 — 13% over het bedrag boven € 2.000.000
Uitgewerkt voorbeeld — € 950.000 bestaande woning
€ 400.000 × 8% = € 32.000
€ 200.000 × 9% = € 18.000
€ 350.000 × 10% = € 35.000
Totale ITP = € 85.000 (ongeveer 8,9% effectief)
Nieuwbouwwoningen betalen btw in plaats daarvan
Nieuwbouw van een ontwikkelaar betaalt 10% IVA (btw) plus AJD (zegelrecht). AJD is 1,5% tot € 1 miljoen en 2% daarboven. De gezamenlijke last is doorgaans iets lager dan ITP bij hoge prijspunten — het loont om beide door te rekenen als je kiest tussen een bestaande woning en nieuwbouw in dezelfde prijsklasse.
Transactiekosten die je gemakkelijk vergeet
Naast de belasting moet je rekening houden met:
- Notaris — € 600–€ 2.500 afhankelijk van complexiteit
- Kadaster — € 400–€ 1.500
- Gestoría (verzorgt de papierwinkel) — € 300–€ 1.000
- Advocaat (je eigen) — ongeveer 1% van koopprijs, met minimum ongeveer € 2.500
- Inspectie / constructie (optioneel maar aanbevolen) — € 500–€ 1.500
- Volmacht (bij aankoop op afstand) — € 200–€ 500
Jaarlijkse eigendomskosten
Zodra je eigenaar bent, zijn de terugkerende kosten (cijfers geverifieerd april 2026 — Spaanse begrotingswet kan deze jaarlijks wijzigen, bevestig met je gestor):
- IBI (onroerendezaakbelasting) — 0,4–1,1% van de kadastrale waarde per jaar (door de staat vastgesteld bereik, gemeenten stellen hun eigen tarief vast binnen dit bereik). Een € 1 miljoen appartement in Palma betaalt mogelijk € 600–€ 1.200.
- Basura (afvalophaling) — € 80–€ 250 per jaar
- Gemeenschapskosten (appartementen/rijtjeshuizen) — € 60–€ 400/maand afhankelijk van voorzieningen
- Inkomstenbelasting niet-ingezetenen (Modelo 210) — 19% (EU/EEA-ingezetenen) of 24% (niet-EU) over toegerekende huur van 1,1% van kadastrale waarde als je het pand niet verhuurt, of over werkelijke huurinkomsten als je dat wel doet
- Huisverzekering — € 300–€ 1.000 per jaar
- Balearische vermogensbelasting (impuesto sobre el patrimonio) — drempel € 700.000 netto Spaanse activa (verhoogd van € 400.000 in 2024; politiek volatiel, zou kunnen terugkeren); progressieve tarieven daarboven
De belastingrekening optimaliseren
Een paar juridische structuren die kopers met middelgroot tot hoog budget regelmatig gebruiken:
- Spaanse SL (besloten vennootschap) eigendom — vermindert blootstelling aan vermogensbelasting maar voegt jaarlijkse compliance toe (ongeveer € 1.500/jaar) en beperkt toegang tot persoonlijke gebruiksaftrekken
- Dubbelbelastingverdragarrangementen — bevestig met een grensoverschrijdende belastingadviseur voordat je sluit, vooral als je ook onroerend goed in de VS, VK of Duitsland bezit
- Titel in een familietrust — zelden gebruikt in Spanje, over het algemeen negatief voor Spaanse belastingdoeleinden
Klaar om te zien wat er op de markt is?
Blader door aanbiedingen die aansluiten bij wat je zojuist hebt gelezen.
Zoek aanbiedingen in je budget →