Hypotheken voor niet-ingezetenen — wat Spaanse banken werkelijk willen

De basis die niet-ingezetenen moeten weten

Spaanse banken zijn bereid om aan niet-ingezetenen te lenen, maar hun beoordeling is voorzichtiger. Verwacht een maximale LTV van 60–70%, vergeleken met 80% voor Spaanse ingezetenen. De bank wil bewijs dat maandelijkse hypotheek + bestaande schulden (Spaans of buitenlands) niet meer dan 30–35% van je bruto maandinkomen bedragen.

Rentetarieven worden meestal aangeboden als vast voor de volledige looptijd, of variabel (Euribor + spread). In 2026 bedragen vaste hypotheken voor niet-ingezetenen 3,5–4,5%, en variabele zijn Euribor + 1,5%. Met de Euribor rond 2,5–3%, is het verschil klein — de meeste niet-ingezetenen kiezen vast voor eenvoud.

De documenten die je moet inleveren

Elke Spaanse bank vraagt om een variatie op deze lijst. Verzamel deze voordat je met kredietverstrekkers gaat praten — het scheelt weken.

• Paspoort + NIE (zorg eerst voor je NIE — zie onze NIE-gids)
• Belastingaangiften van de afgelopen 2 jaar (VS: Form 1040. VK: SA302. DE: Steuerbescheid)
• Bankafschriften van de afgelopen 3 maanden voor alle rekeningen
• Werkbevestiging (salarisbrieven of werkgeversbrief)
• W-9 (Amerikaanse burgers) of gelijkwaardige FATCA-verklaring
• Vermogensoverzicht — lijst van activa en passiva
• Bewijs van middelen voor je aanbetaling (de 30–40% die je niet leent)
• Kredietrapport uit je thuisland indien beschikbaar (Experian, Schufa, enz.)

USD-inkomsten — de verborgen korting

Als je in Amerikaanse dollars wordt betaald, passen Spaanse banken vaak een valutarisico-korting toe: ze zullen je onderwriting doen alsof je inkomsten 80–90% van het werkelijke bedrag waren, onder de aanname dat USD tegen de euro zou kunnen dalen gedurende de hypotheek. Dit verlaagt effectief je maximale LTV. Sommige banken bieden aan om de hypotheek in USD aan te houden — vraag daar specifiek naar, het wordt meestal niet spontaan aangeboden.

Hypotheekmakelaar die zich specialiseren in niet-ingezetenen

In plaats van rechtstreeks vijf Spaanse banken te benaderen, gebruiken de meeste internationale kopers een makelaar op Mallorca die je dossier tegelijk bij meerdere kredietverstrekkers indient. De bekendste opties:

• Lionsgate Capital — gevestigd in Palma, sterk bij vermogensrijke Amerikaanse en Britse kopers. Geen makelaarshonorarium (betaald door bank).
• Mortgage Direct — Engelstalige service, procesgeoriënteerd, goed voor eerste keer niet-ingezetenen
• Fluent Finance Abroad — Duitssprekend vriendelijk, sterk bij DE/AT/CH-kopers
• Tulip Advisors — nieuwere optie, specialiseert zich in Nederlandse en Scandinavische kopers

Timing — wat 'sluiting in 6 weken' werkelijk betekent

De standaard Spaanse aankoopcyclus is: ondertekende reservering (1 week), privé koopcontract + 10% aanbetaling (2–3 weken), hypotheekgoedkeuring (4–6 weken), notariële ondertekening (1 week). Dus van bodacceptatie tot sleutels in hand, plan je in op 8–12 weken.

De twee dingen die dit voor niet-ingezetenen meestal vertragen: (1) je NIE op tijd krijgen, en (2) bankvertragingen bij de formele taxatie. Beide zijn oplosbaar als je ze voor het vinden van het pand aanpakt.

Wanneer contant betalen beter is dan hypotheek

Met rentetarieven van 3,5–4,5% slaan veel kopers met veel contanten de hypotheek over. Het loont om de wiskunde uit te werken: als je geld thuis 4%+ verdient in veilige instrumenten, is een Spaanse hypotheek ruwweg break-even na de bankkosten. Onder de € 1.000.000 aankooprijs, kiept de verhouding papierwerk-naar-voordeel vaak naar contant betalen.