Kun je op deze Balearen kavel bouwen?
Een plattelandskavel kopen om een finca te bouwen lijkt eenvoudig totdat je tegen de zoneringsregels aanloopt. Elk Balearen eiland heeft een Pla Territorial Insular (PTI) die per zone minimums voor nieuwe woningen bepaalt. Mallorca: 14.000 m² voor gewoon platteland. Menorca: 25.000 m². Formentera: 30.000 m² en de meeste kavels kunnen helemaal niet bouwen. Deze calculator controleert of je kavel aan de basisvereisten voldoet voordat je je aan een architectenrapport verbindt.
Find this on the Catastro overlay or ask the seller for the Nota Simple — it specifies the rural classification.
0 if vacant land. Existing build counts against the cap.
Plot meets the 14,000 m² minimum. Estimated buildable footprint: up to 225 m².
| Plot size | 15,000 m² |
| Minimum required for Rústic comú (common rural) | 14,000 m² |
| Estimated max built m² total | 225 m² |
| Estimated NEW additional buildable | 225 m² |
- ·This is a screening estimate. Final answer requires the municipality's PGOU + a Cédula Urbanística + an architect's pre-feasibility report (typical €800-2,500).
- ·Verify water + electric + road access — without them, even a buildable plot can be infeasible. Connection costs in remote rural can hit €30,000+.
De vijf zoneklassen
- Rústic comú (gewoon platteland) — de meest permissieve plattelandsklasse. De meeste 'bouwbare kavels' die door makelaarskantoren worden aangeboden vallen hier onder. Minimale kavelgrootte 14.000 m² in Mallorca.
- SRP (suelo rústico protegido) — beschermd landbouwland. Ruwweg het dubbele van de minimale kavelgrootte. Vaak met aanvullende beperkingen voor gewassen en waterbronnen.
- ARIP (Àrea Rural d'Interès Paisatgístic) — plattelandsgebied van landschappelijk belang. Zware beperkingen op bouwhoogte, materialen en landverstoringen.
- ANEI (Àrea Natural d'Especial Interès) — beschermd natuurgebied. Effectief bouwverbod voor nieuwbouw; alleen renovatie van bestaande legale woningen is mogelijk. Het grootste deel van de Tramuntana bergen in Mallorca is ANEI.
- Suelo urbano (stedelijk land) — volledig ander regime. Bouwbaarheid bepaald per perceel door de gemeentelijke PGOU. Deze calculator dekt NIET stedelijk land — vraag een Cédula Urbanística aan bij het ayuntamiento.
Decretwet 4/2024 — het legalisatieraam
In 2024 opende de Balearen regering een eenmalig raam om plattelandsbouwwerken legaal te maken die voor bepaalde vervaldatums waren gebouwd zonder AFO (Acord de Llicència). Dit is retroactieve legalisatie van bestaande bouwwerken, geen toestemming voor nieuwbouw. Als je kavel een oude finca, schuur of zwembad heeft dat niet op een vergunning stond, kan het AFO proces onder DL 4/2024 het in het legale kadaster brengen — wat direct invloed heeft op de berekening in deze tool. Zie onze AFO regularisatiegids.
Wat deze tool je niet kan vertellen
- Specifieke gemeentelijke PGOU beperkingen — individuele ayuntamientos kunnen strenger zijn dan de PTI basisvereisten.
- Afstanden + hoogtegrenzen — typisch 5-10m afstand van grenzen, 7m hoogtegrens platteland. Beïnvloedt vorm en architectuur.
- Water + elektriciteit toegang — de grootste verborgen kost op afgelegen plattelandskavels. Aansluiting op het net kan €20-50K kosten. Off-grid (cisternes + zonnepanelen) is vaak goedkoper maar verandert de levensstijl.
- Wegtoegangrecht + schrijfstuk duidelijkheid — veel plattelandskavels hebben onduidelijke toegang via erfdienstbaarheden die mogelijk niet in de eigendomsakte zijn beschermd. Een advocaat titel check voor het bod is essentieel.
- Archeologische / hydrologische overlays — sommige kavels bij torrentes, ravijnen of geregistreerde ruïnes hebben aanvullende beperkingen buiten de standaard zonering.
Blader door onze gescreende architecten die gespecialiseerd zijn in Balearen plattelandsbouw. Pre-haalbaarheidsrapporten kosten €800-2.500 en zijn essentieel voordat je een kavel >€500K ondertekent.