Kopen op Ibiza — de gids voor Italiaanse kopers

Waarom Italiaanse kopers Ibiza kiezen

Ibiza is niet alleen het nachtclubestereotype. Het eiland heeft twee duidelijk verschillende helften: het zuiden (Playa d'en Bossa, Ibiza Town, San José) waar het beroemde nachtleven zich concentreert, en het noorden (San Juan, San Carlos, Santa Inés, Portinatx) dat landelijk, rustig is en veel meer op de kust van Toscane lijkt dan op Las Vegas. Italiaanse kopers verdelen zich over beide, maar het gros van permanente aankopen bevindt zich in het noorden en oosten.

Wat Italiaanse kopers consistent noemen: de kwaliteit van verse producten en restaurantcultuur, de bestaande Italiaans-eigenaarscène in restaurants (vooral in Santa Eulalia en San Carlos), de afwezigheid van hoogbouwontwikkeling en dezelfde soort topografie van bergen-ontmoeten-zee die je in Ligurië of Cinque Terre aantreft.

Waar Italianen werkelijk op Ibiza kopen

De concentratie van Italiaanse kopers volgt een duidelijk geografisch patroon. Italiaans sprekende gemeenschap, Italiaanse restaurants en Italiaans-vriendelijke agentschappen clusteren in ongeveer vijf zones:

• Santa Eulalia & San Carlos — oostkust, de meest gevestigde Italiaanse gemeenschap op het eiland. Loopbaar Santa Eulalia centrum, San Carlos hippie-chique sfeer, Las Dalias markt. € 1.200.000–€ 4.000.000 typisch bereik.
• San Juan & Portinatx — noordkust, landelijk, rustigste deel van het eiland. Italianen die Formentera-gevoel willen maar betere vluchttoegang. € 1.000.000–€ 3.500.000.
• Santa Inés & San Mateo — binnenland noord, amandelbloesem valleien, agritoerisme. € 800.000–€ 2.000.000 voor gerestaureerde finca's.
• San José achterland — zuid-west, heuvels boven Cala Tarida en Cala Vadella. Zeezicht villa's, mid-luxury+. € 2.000.000–€ 8.000.000.
• Ibiza Town (Dalt Vila / Marina Botafoch) — historisch centrum of marina appartementen. Italiaanse kopers die loopbaarheid en eten willen. € 700.000–€ 5.000.000+.

Italiaanse belastingen op een Spaans huis — wat verandert

Hetzelfde verdrag als Mallorca en Formentera — het Italiaans-Spaanse kader tegen dubbele belasting van 1977. Onroerend goed wordt belast waar het zich bevindt. Spaanse belastingen zijn primair; Italië vereist nog steeds jaarlijkse aangifte.

• Quadro RW van het Italiaanse Redditi-formulier, elk jaar. Straffen voor niet-aangifte: 3–15% van niet-aangegeven waarde plus terugwerkende IVIE.
• IVIE: 0,76% van Spaanse kadastrale of aankoopwaarde, jaarlijks betaald aan Italiaanse schatkist. Spaanse IBI is verrekenbaar tegen IVIE.
• Meerwaarde bij doorverkoop: Spanje belast 19% tot € 6.000, oplopend tot 28% boven € 300.000. Opnieuw aangegeven in Italië met krediet voor Spaanse inhouding.
• Huurinkomsten: 19% Spaanse inhouding voor EU-ingezetenen (met aftrekbare uitgaven), 24% anders. Aangegeven in Italië via Sezione II van quadro RW.

Transactiekosten — budget 11–13% extra

Hetzelfde Baleaars regime als Mallorca en Formentera. De bovenkant van de ITP-schaal bijt hard op Ibiza-prijzen omdat zoveel eigenschappen in de € 2.000.000+ band vallen:

• ITP (doorverkoop): 8% (tot € 400.000) → 9% → 10% → 11% → 12% → 13% (boven € 2.000.000). Op een € 3.000.000 Santa Eulalia villa: ongeveer € 355.000 alleen overdrachtsbelasting.
• IVA + AJD (nieuwbouw): 10% btw + ~1,5% zegelrecht. Nieuwbouw is zeldzaam op Ibiza buiten Ibiza Town en San José vanwege beperkingen in landgebruik.
• Notaris: € 1.500–€ 4.000.
• Landregister: € 500–€ 1.500.
• Gestoría: € 500–€ 1.500.
• Italiaanse advocaat (sterk aanbevolen): € 3.000–€ 8.000.

De Ibiza ETV — nog strakker dan Mallorca

Het toeristisch verhuurregime van Ibiza is het meest restrictieve in de Balearen. Het moratorium op nieuwe vergunningen loopt minstens tot eind 2026, EN er zijn zone-per-zone limieten die strikter zijn dan die van Mallorca. De prijspremie voor een bestaande vergunning is dienovereenkomstig groter — gemakkelijk 25–40% in sommige zones.

Als je van plan bent het pand op korte termijn te verhuren, is verificatie van de vergunning niet onderhandelbaar:

• Haal het vergunningsnummer (ET/XXXX-indeling) en verifieer in het openbare register van de Consell d'Eivissa — apart register van Mallorca en Formentera.
• Bevestig dat de vergunning aan deze specifieke kadastrale referentie is gekoppeld.
• Drie vergunningstypen hetzelfde als Mallorca (ETV, ETVPL, ETV60).
• Voor ETVPL (appartementen) sinds april 2025: vereist ook expliciete positieve stemming van de eigenaarsgemeenschap.
• Negeer elke mondelinge bewering van 'vergunning in voorbereiding' — er worden geen nieuwe uitgegeven.

NIE — dezelfde drie paden vanuit Italië

De NIE (Spaans fiscaal nummer voor buitenlanders) is Spaans-breed, dus de procurementopties zijn identiek aan Mallorca:

• Spaans consulaat in Italië (Rome, Milaan, Genua, Napels, Bologna): 2–6 weken wachttijd afhankelijk van seizoen. € 10,88 vergoeding.
• Volmacht via Italiaanse notaris + Spaanse gestoría: € 150–€ 300 + gestoría vergoeding, 2–3 weken. Schoonste pad voor serieuze kopers.
• Persoonlijk op Ibiza: boek bij de Ibiza Comisaría (in Ibiza Town), meestal dezelfde dag uitgegeven. Combineer met een bezichtigingsreis indien mogelijk.

Vluchten en veerverbindingen vanuit Italië

Ibiza luchthaven (IBZ) heeft directe verbindingen vanuit verschillende Italiaanse steden in de zomer, maar het winterschema wordt dramatisch dunner:

• Directe vluchten zomer (mei–oktober): Milaan Linate/Malpensa/Bergamo, Rome Fiumicino/Ciampino, Bologna, Napels, Venetië. 1–4 dagelijks totaal. 1u30–2u vliegtijd.
• Directe vluchten winter (november–april): meestal alleen Milaan en Rome, vaak slechts 2–4x per week. Veel Italiaanse kopers routeren via Barcelona in de winter.
• Veeroute alternatief: Civitavecchia → Barcelona (nacht, 20u, Grimaldi) dan Barcelona → Ibiza veerboot (Trasmediterránea, Baleària). Nuttig als je een auto meeneemt of zomerluchthavendruktes vermijdt.
• Op het eiland: 15–35 min van luchthaven naar meeste Italiaans-kopersgebieden. Santa Eulalia en Ibiza Town zijn 15–20 min; San Juan en Portinatx 35–45 min.

Italiaans sprekende agentschappen op Ibiza

Ibiza heeft minder agentschappen dan Mallorca maar een hoger percentage bedient internationale kopers. De agentschappen met Italiaans sprekende teams en echte Italiaans-koperstrack record:

• Engel & Völkers Ibiza — Italiaans sprekende agenten, meerdere kantoren (Ibiza Town, Santa Eulalia, San José). Breed assortiment.
• Sotheby's International Realty Ibiza — € 2.000.000+ segment, Italiaans cliëntbureau.
• Kühn & Partner Ibiza — Duits-Italiaans tweetalig, sinds 30+ jaar gevestigd.
• Prestige Properties — boutique, noordkust specialist, Italiaans-vriendelijk.
• Ibiza Country Villas — landelijk en finca focus, Italiaans en Engels sprekend.
• Noble House International — luxe segment, Italiaans sprekend.

Financiering — dezelfde Spaanse bankbeperkingen

Italiaanse banken zullen over het algemeen ook niet op Ibiza hypotheken verstrekken. Spaanse banken lenen aan niet-ingezetenen op dezelfde strengere voorwaarden als voor Mallorca:

• Max LTV: 60–70% voor niet-ingezetenen.
• Rente: 0,5–1% boven ingezetenen tarieven, momenteel 3,5–4,5% vast bereik.
• Looptijd: 20–25 jaar max, leeftijd 70–75 cap bij vervaldatum.
• Makelaars: Lionsgate Capital, CRD Capital (Milaan-gebaseerd, Baleaars specialisten), Mortgage Direct.
• Contant + herfinanciering strategie werkt op dezelfde manier als op Mallorca.

De pre-handtekeningchecklist

Dezelfde Baleaarse checklist als Mallorca — ETV-verificatie is nog belangrijker op Ibiza gezien het strakker regime:

• Nota simple binnen 30 dagen.
• Energiecertificaat (CEE).
• Bewoningscertificaat.
• Urbanistische status van de ayuntamiento — Ibiza heeft veel beschermde landelijke zones (ANEI, ARIP, AANP).
• Eigenaarsgemeenschapsnotulen (laatste 3 vergaderingen) en hangende derramas.
• ETV-vergunning kruisgecontroleerd in Consell d'Eivissa register.
• IBI betaald voor de afgelopen 4 jaar.
• Niet-ingezetene verkoper: 3% inhouding bij notaris.