Kopen op Ibiza — de gids voor Italiaanse kopers

Waarom Italiaanse kopers Ibiza kiezen

Ibiza is niet alleen het nachtclubestereotype. Het eiland heeft twee duidelijk verschillende helften: het zuiden (Playa d'en Bossa, Ibiza Town, San José) waar het beroemde nachtleven zich concentreert, en het noorden (San Juan, San Carlos, Santa Inés, Portinatx) dat landelijk, rustig is en veel meer op het gevoel van de Toscaanse kust lijkt dan op Las Vegas. Italiaanse kopers verdelen zich over beide, maar het gros van permanente aankopen bevindt zich in het noorden en oosten.

Wat Italiaanse kopers consistent noemen: de kwaliteit van verse producten en restaurantcultuur, de bestaande Italiaans-eigenaarscène in restaurants (vooral in Santa Eulalia en San Carlos), de afwezigheid van hoogbouw, en dezelfde soort topografie van bergen die zee ontmoeten zoals in Ligurië of Cinque Terre.

Waar Italianen werkelijk op Ibiza kopen

De concentratie van Italiaanse kopers volgt een duidelijk geografisch patroon. Italiaans sprekende gemeenschap, Italiaanse restaurants en Italiaans-vriendelijke agentschappen clusteren in ongeveer vijf zones:

• Santa Eulalia & San Carlos — oostkust, de meest gevestigde Italiaanse gemeenschap op het eiland. Loopbaar centrum van Santa Eulalia, hippiechique sfeer van San Carlos, Las Dalias markt. Typisch bereik € 1.200.000–€ 4.000.000.
• San Juan & Portinatx — noordkust, landelijk, rustigste deel van het eiland. Italianen die Formentera-gevoel willen maar betere vluchttoegang. € 1.000.000–€ 3.500.000.
• Santa Inés & San Mateo — binnenland noord, amandelbloesemvallei, agritoerisme. € 800.000–€ 2.000.000 voor gerestaureerde finca's.
• San José achterland — zuid-west, heuvels boven Cala Tarida en Cala Vadella. Villa's met zeezicht, mid-luxury+. € 2.000.000–€ 8.000.000.
• Ibiza Town (Dalt Vila / Marina Botafoch) — historisch centrum of marina-appartementen. Italiaanse kopers die loopbaarheid en eetgelegenheden willen. € 700.000–€ 5.000.000+.

Italiaanse belastingen op een Spaans huis — wat verandert

Hetzelfde verdrag als Mallorca en Formentera — het Italiaans-Spaanse kader ter voorkoming van dubbele belasting van 1977. Onroerend goed wordt belast waar het zich bevindt. Spaanse belastingen hebben voorrang; Italië vereist nog steeds jaarlijkse aangifte.

• Quadro RW van het Italiaanse Redditi-formulier, elk jaar. Boetes voor niet-aangifte: 3–15% van niet-aangegeven waarde plus terugwerkende IVIE.
• IVIE: 0,76% van Spaanse kadastrale of aankoopwaarde, jaarlijks betaald aan Italiaanse schatkist. Spaanse IBI is verrekenbaar tegen IVIE.
• Meerwaarde bij doorverkoop: Spanje belast 19% tot € 6.000, oplopend tot 28% boven € 300.000. Opnieuw aangegeven in Italië met krediet voor Spaanse inhouding.
• Huurinkomsten: 19% Spaanse inhouding voor EU-ingezetenen (met aftrekbare uitgaven), 24% anders. Aangegeven in Italië via Sezione II van quadro RW.

Transactiekosten — budget 11–13% extra

Hetzelfde Balearisch regime als Mallorca en Formentera. De bovenkant van de ITP-schaal bijt hard op Ibiza-prijzen omdat zoveel panden in de € 2.000.000+ band vallen:

• ITP (doorverkoop): 8% (tot € 400.000) → 9% → 10% → 11% → 12% → 13% (boven € 2.000.000). Op een € 3.000.000 villa in Santa Eulalia: ongeveer € 355.000 alleen al overdrachtsbelasting.
• IVA + AJD (nieuwbouw): 10% btw + ~1,5% zegelrecht. Nieuwbouw is zeldzaam op Ibiza buiten Ibiza Town en San José vanwege beperkingen in landgebruik.
• Notaris: € 1.500–€ 4.000.
• Landregister: € 500–€ 1.500.
• Gestoría: € 500–€ 1.500.
• Italiaanse advocaat (sterk aanbevolen): € 3.000–€ 8.000.

De Ibiza ETV — nog strikter dan Mallorca

Het toeristisch verhuurregime van Ibiza is het meest restrictief in de Balearen. Het moratorium op nieuwe vergunningen loopt minstens tot eind 2026, EN er zijn per-zone limieten die strikter zijn dan die van Mallorca. De prijspremie voor een bestaande vergunning is dienovereenkomstig groter — gemakkelijk 25–40% in sommige zones.

Als je van plan bent het pand op korte termijn te verhuren, is verificatie van de vergunning niet onderhandelbaar:

• Verkrijg het vergunningsnummer (ET/XXXX-formaat) en verifieer in het openbare register van de Consell d'Eivissa — apart register van Mallorca en Formentera.
• Bevestig dat de vergunning aan deze specifieke kadastrale referentie is gekoppeld.
• Drie vergunningstypen hetzelfde als Mallorca (ETV, ETVPL, ETV60).
• Voor ETVPL (appartementen) sinds april 2025: vereist ook expliciete positieve stemming van de eigenaarsgemeenschap.
• Negeer elke mondelinge bewering van 'vergunning in voorbereiding' — er worden geen nieuwe uitgegeven.

NIE — dezelfde drie paden vanuit Italië

De NIE (Spaans fiscaal nummer voor buitenlanders) is Spaans-breed, dus de aanschaffingsopties zijn identiek aan Mallorca:

• Spaans consulaat in Italië (Rome, Milaan, Genua, Napels, Bologna): 2–6 weken wachttijd afhankelijk van seizoen. € 10,88 vergoeding.
• Volmacht via Italiaanse notaris + Spaanse gestoría: € 150–€ 300 + gestoría-vergoeding, 2–3 weken. Schoonste pad voor serieuze kopers.
• Persoonlijk op Ibiza: boek bij de Ibiza Comisaría (in Ibiza Town), meestal dezelfde dag uitgegeven. Combineer met een bezichtigingsreis indien mogelijk.

Vluchten en veerverbindingen vanuit Italië

Ibiza-luchthaven (IBZ) heeft directe verbindingen vanuit verschillende Italiaanse steden in de zomer, maar het winterschema wordt dramatisch dunner:

• Directe vluchten zomer (mei–oktober): Milaan Linate/Malpensa/Bergamo, Rome Fiumicino/Ciampino, Bologna, Napels, Venetië. 1–4 dagelijks totaal. 1u30–2u vliegtijd.
• Directe vluchten winter (november–april): meestal alleen Milaan en Rome, vaak slechts 2–4x per week. Veel Italiaanse kopers routeren via Barcelona in de winter.
• Veralternatief: Civitavecchia → Barcelona (nacht, 20u, Grimaldi) vervolgens Barcelona → Ibiza-veerboot (Trasmediterránea, Baleària). Nuttig als je een auto meeneemt of zomerluchthavendruktes vermijdt.
• Op het eiland: 15–35 min van luchthaven naar meeste Italiaans-koperszone. Santa Eulalia en Ibiza Town zijn 15–20 min; San Juan en Portinatx 35–45 min.

Italiaans sprekende agentschappen op Ibiza

Ibiza heeft minder agentschappen dan Mallorca maar een hoger percentage bedient internationale kopers. De agentschappen met Italiaans sprekende teams en echte track record van Italiaanse kopers:

• Engel & Völkers Ibiza — Italiaans sprekende agenten, meerdere kantoren (Ibiza Town, Santa Eulalia, San José). Breed aanbod.
• Sotheby's International Realty Ibiza — € 2.000.000+ segment, Italiaans klantbureau.
• Kühn & Partner Ibiza — Duits-Italiaans tweetalig, sinds 30+ jaar gevestigd.
• Prestige Properties — boutique, specialist noordkust, Italiaans-vriendelijk.
• Ibiza Country Villas — landelijk en finca-focus, Italiaans en Engels sprekend.
• Noble House International — luxe segment, Italiaans sprekend.

Financiering — dezelfde Spaanse bankbeperkingen

Italiaanse banken zullen over het algemeen ook niet op Ibiza hypotheken verstrekken. Spaanse banken lenen aan niet-ingezetenen onder dezelfde strengere voorwaarden als voor Mallorca:

• Max LTV: 60–70% voor niet-ingezetenen.
• Rente: 0,5–1% boven ingezetenenrentes, momenteel 3,5–4,5% vaste rentebereik.
• Looptijd: 20–25 jaar max, leeftijd 70–75 cap bij vervaldatum.
• Makelaars: Lionsgate Capital, CRD Capital (gevestigd in Milaan, Balearische specialisten), Mortgage Direct.
• Contant + herfinanciering strategie werkt op dezelfde manier als op Mallorca.

De checklist vóór ondertekening

Dezelfde Balearische checklist als Mallorca — ETV-verificatie is nog belangrijker op Ibiza gezien het strikter regime:

• Nota simple binnen 30 dagen.
• Energiecertificaat (CEE).
• Bewoningscertificaat.
• Urbanistische status van de ayuntamiento — Ibiza heeft veel beschermde landelijke zones (ANEI, ARIP, AANP).
• Notulen eigenaarsgemeenschap (laatste 3 vergaderingen) en hangende derramas.
• ETV-vergunning kruisgecontroleerd in register van Consell d'Eivissa.
• IBI betaald voor de laatste 4 jaar.
• Niet-ingezetene verkoper: 3% inhouding bij notaris.