Kopen op Mallorca — de gids voor Italiaanse kopers

Waar Italianen daadwerkelijk op Mallorca kopen

Mallorca is niet één markt — het zijn minstens vijf. Italiaanse kopers concentreren zich in een handvol zones omdat deze de combinatie bieden die Italianen zoeken: mediterraan licht, wandelbare historische centra, berglandschap-zee topografie en een bestaande Italiaanse gemeenschap om in op te gaan.

• Pollença & Port de Pollença — noordelijke baai, Tramuntana-bergen, de meest gevestigde Italiaanse gemeenschap op Mallorca. Restaurants en winkels met Italiaanse eigenaren. Finca's met uitzicht in de range € 800.000–€ 3.000.000.
• Andratx & Port d'Andratx — zuidwestkust, jachthaven, designervilla's. Sterk internationaal, sterke Duitse en toenemend Italiaanse aanwezigheid. € 2.000.000–€ 10.000.000+ voor villa's met zeezicht.
• Deià & Sóller — Tramuntana-valleien, UNESCO-bufferzone, kunstenaarserfdeel (Robert Graves, familie Nadal). Langzamer levensstijl, zeer beperkte voorraad. € 1.500.000–€ 8.000.000.
• Palma — oude stad en Santa Catalina. Italiaanse kopers die een jaarronde basis of verhuurinvestering willen. € 600.000 appartementen tot € 5.000.000+ palacios.
• Santanyí & Es Trenc — zuidoostkust, vissersdorpen, het dichtst wat Mallorca bij Formentera voelt. Groeiende Italiaanse interesse. € 700.000–€ 3.000.000.

Het Italiaanse belastingplaatje — wat verandert ten opzichte van een huis in Italië

Het verdrag Italië-Spanje van 1977 (nog steeds van kracht) is ondubbelzinnig: onroerend goed wordt belast waar het zich bevindt. Je betaalt de belangrijkste Spaanse belastingen; je hebt ook jaarlijkse Italiaanse aangifteverplichtingen.

• Italiaanse aangifte: quadro RW van het Redditi-formulier, elk jaar. Dit overslaan leidt tot straffen van 3–15% op de niet-aangegeven waarde, plus terugwerkende IVIE.
• IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all'Estero): 0,76% van de Spaanse kadastrale of aankoopwaarde, jaarlijks betaald aan de Italiaanse schatkist. Italië's IMU-equivalent voor buitenlands onroerend goed.
• Belastingkrediet: Spaanse IBI (onroerendezaakbelasting) is aftrekbaar tegen IVIE — geen dubbele betaling van de terugkerende belasting.
• Vermogenswinst bij doorverkoop: Spanje belast winst met 19% tot € 6.000, oplopend tot 28% boven € 300.000. Als Italiaans belastingplichtige herverklaar je de winst in Italië met krediet voor wat Spanje al heeft ingehouden.
• Huurinkomsten: als je het onroerend goed verhuurt, Spaanse inhouding (24% niet-ingezetene tarief, 19% als EU/EEA-ingezetene met aftrekbare kosten) plus Italiaanse aangifte in Sezione II van de RW.

Transactiekosten — budget 11–13% bovenop de prijs

De overeengekomen prijs is ongeveer 87–89% van het werkelijke geld dat je bij sluiting nodig hebt. Voeg toe:

• ITP (overdrachtsbelasting, doorverkoop): progressief 8% (tot € 400.000) → 9% → 10% → 11% → 12% → 13% (boven € 2.000.000). Op een € 1.500.000 finca in Pollença: ongeveer € 170.000.
• IVA + AJD (alleen nieuwbouw): 10% btw plus ongeveer 1,5% zegelrecht. Vaak duurder in totaal dan ITP bij lagere prijspunten, vaak goedkoper boven € 1.500.000.
• Notariskosten: € 1.200–€ 3.500 (gereglementeerde schaal naar transactiewaarde).
• Landregister: € 500–€ 1.500.
• Gestoría (Spaans equivalent van commercialista, verzorgt papierwerk): € 500–€ 1.500.
• Italiaanse advocaat (sterk aanbevolen): € 3.000–€ 8.000 voor due diligence van titel, stedebouwkundige/kadastrale controles, machtigingsdocumenten en belastingstructureringsadvies.

De NIE — eerste ding om in orde te brengen, voordat je een bod doet

De NIE (Número de Identificación de Extranjero) is Spanje's belastingidentificatienummer voor buitenlanders. Zonder deze kun je geen Spaanse bankrekening openen, geen contract ondertekenen, geen belastingen betalen of nutsvoorzieningen registreren. Zorg ervoor dat je het hebt voordat je serieuze biedingen doet.

Drie routes vanuit Italië:

• Spaans consulaat (Rome, Milaan, Genua, Napels, Bologna): boek per e-mail, 2–4 weken wachttijd in laagseizoen, 6+ weken in de zomer. € 10,88 vergoeding. Bureaucratisch maar het schoonste papierwerk.
• Machtigingsroute: onderteken een notarieel beglaubigde Spaans-Italiaanse volmacht voor een Italiaanse notaris (€ 150–€ 300), je Spaanse gestoría of advocaat dient de NIE in Madrid in. 2–3 weken. De route die meeste serieuze kopers nemen.
• Persoonlijk op Mallorca: boek bij de Comisaría in Palma (Avenida Joan March), uitgegeven dezelfde dag of binnen 48 uur. Praktisch als je het combineert met een bezichtigingsreis — boek het slot online voordat je vliegt.

Vluchten, veerbooten en hoe je er komt

Mallorca is het gemakkelijkst bereikbare eiland van de Balearen vanuit Italië. Luchthaven Palma (PMI) is een van Europa's drukste in de zomer, met directe verbindingen vanuit minstens 8 Italiaanse steden.

• Directe vluchten zomer (april–oktober): Milaan Linate/Malpensa/Bergamo, Rome Fiumicino, Venetië, Bologna, Napels, Verona, Genua. 5+ dagelijks totaal. 1u45–2u15 vliegtijd.
• Directe vluchten winter (november–maart): beperkt — meestal alleen Milaan en Rome, 1–2 dagelijks. Plan meer voorbereidingstijd voor reizen buiten het seizoen.
• Veerbotoptie: Genua → Palma (nacht, 16u) of Civitavecchia → Palma (20u), Grimaldi Lines. Nuttig als je een auto meeneemt of luchthavenstress in piekseizoen wilt vermijden. Boekt vol tegen april voor juli/augustus.
• Op het eiland: 30–50 min van luchthaven Palma naar meeste Italiaanse-koperzones. Pollença is het verst op ongeveer 50 min; Andratx ongeveer 25 min; Palma centrum 15 min. Huurauto of transfer aanbevolen — openbaar vervoer is beperkt buiten Palma.

De ETV (vergunning voor toeristische verhuur) — waarom het belangrijk is voordat je biedt

Sinds 2022 heeft de Consell de Mallorca nieuwe vergunningen voor toeristische verhuur bevroren. Het bevriezing loopt tot minstens eind 2026, en politieke consensus suggereert dat het verder zal worden verlengd. Een onroerend goed met een bestaande geldige ETV verhandelt tegen 15–30% premie ten opzichte van een identieke zonder — de schaarste is echt en de prijsstelling weerspiegelt dit.

Als je puur voor persoonlijk gebruik koopt, verandert dit niets. Als korte-termijn vakantieverhuur onderdeel is van je bedrijfsplan (zeer gebruikelijk voor Italiaanse kopers die zomerinkomsten willen om kosten te compenseren):

• Verifieer het licentienummer (formaat ET/XXXX) in het openbare register van de Consell de Mallorca VOORDAT je het bod doet. Agenten beschrijven onroerend goed soms losjes als 'ETV'.
• Bevestig dat de vergunning aan deze specifieke kadastrale referentie is gekoppeld. Nummers worden soms overgedragen — een rood vlaggetje.
• Drie licentietypen: ETV (eengezinswoning, geen nachtlimiet, meest waardevol), ETVPL (appartementen — vereist sinds april 2025 stemming van eigenaarsvergadering), ETV60 (beperkt tot 60 nachten/jaar).
• Vertrouw nooit op 'vergunning in voorbereiding' of 'verwacht vergunning te ontvangen' — geen nieuwe vergunningen worden uitgegeven onder het moratorium.

Italiaans sprekende bureaus op Mallorca

Mallorca heeft honderden bureaus maar degenen met moedertaal of vloeiend Italiaans en echte ervaring met Italiaanse kopers zijn een veel kleinere lijst. Startpunten:

• Engel & Völkers Mallorca — meerdere kantoren, Italiaans sprekende agenten in Palma, Andratx, Pollença. Brede inventaris, mid-luxury+.
• Sotheby's International Realty Mallorca — € 2.000.000+ segment, Italiaans kopersdesk, sterke dekking Andratx/Deià.
• Mallorca Sotheby's Pollença — gericht op de Italiaanse favoriete noordelijke baai.
• Casas Mallorca — lang gevestigd, Italiaans en Duits tweetalig, sterke dekking landelijke finca in Pollença/Sóller/Santanyí.
• Lucie Hauri — Andratx-specialist, Italiaans sprekend, ultra-luxury.
• Charles Marlow — Deià en Sóller, boutique, sterke Italiaanse cliëntenlijst.
• Italiaanse Mallorca-kopers werken ook vaak samen met een Italië-zijde makelaar zoals Lionsgate Capital (Palma, Italiaans team) voor financiering en tweetalige contractbeoordeling.

Financiering — Italiaanse banken lenen zelden op Spaans onroerend goed

Italiaanse banken hypothekeren over het algemeen geen Spaans onroerend goed (zeldzame uitzonderingen als je Italiaans onderpand verpandt). Spaanse banken lenen aan niet-ingezetenen maar op strengere voorwaarden dan aan ingezetenen:

• Max LTV: 60–70% voor niet-ingezetenen (tegen 80% voor Spaanse ingezetenen).
• Rente: meestal 0,5–1% boven het ingezetenen tarief. Vanaf 2026 zijn de rentetarieven gestabiliseerd in het bereik van 3,5–4,5% voor niet-ingezetenen vast.
• Termijn: 20–25 jaar max; veel banken stellen een limiet op leeftijd 70–75 bij vervaldatum.
• Vereiste documentatie: 2 jaar Italiaanse belastingaangiften, bankafschriften, IRPEF, arbeidscontract of bedrijfsdocumentatie.
• Aanbevolen makelaars: Lionsgate Capital (Palma, Italiaans team), CRD Capital (Milaan, Balearen-specialisten), Mortgage Direct, idealista/hipotecas vergelijkingsportaal.
• Alternatieve strategie: betaal contant, herfinancier dan 6–12 maanden na voltooiing met een Spaanse hypotheek als je hefboomwerking op de boeken wilt — tegen die tijd heb je een Spaans inwonersbewijs van nutsbedrijfrekeningen.

De checklist voor ondertekening

Voordat je de arras (voorcontract) ondertekent, sta erop:

• Nota simple van het Landregister, gedateerd binnen de laatste 30 dagen — bevestigt eigendom, hypotheken, lasten, servituten.
• Geldig energiecertificaat (CEE).
• Bewoningscertificaat (cédula de habitabilidad).
• Stedebouwkundige status van de lokale ayuntamiento: stedelijk, landelijk of in een beschermde zone (ANEI, AANP, LIC, ZEPA)?
• Indien een condominium: notulen van de laatste 3 eigenaarsvergaderingen, eventuele hangende bijzondere heffingen (derramas).
• ETV-vergunning: nummer, type, geldigheid, kruisgecontroleerd in het Consell-register.
• IBI betaald voor de laatste 4 jaar — onbetaalde IBI gaat over op de nieuwe eigenaar.
• Indien de verkoper niet-ingezetene is: 3% inhouding van de prijs bij notaris voor de vermogensbelasting van de verkoper aan de Hacienda.