Kopen op Mallorca — de gids voor Italiaanse kopers

Waar Italianen op Mallorca daadwerkelijk kopen

Mallorca is niet één markt — het zijn minstens vijf. Italiaanse kopers concentreren zich in een handvol zones omdat deze de combinatie bieden die Italianen zoeken: mediterraan licht, wandelbare historische centra, bergen-zee topografie en een bestaande Italiaanse gemeenschap om in op te gaan.

• Pollença & Port de Pollença — noordelijke baai, Tramuntana-bergen, de meest gevestigde Italiaanse gemeenschap op Mallorca. Restaurants en winkels met Italiaanse eigenaren. Prijsklasse midden-€ 800.000–€ 3.000.000 voor fincas met uitzicht.
• Andratx & Port d'Andratx — zuidwestkust, jachthaven, designervilla's. Sterk internationaal, sterke Duitse en toenemend Italiaanse aanwezigheid. € 2.000.000–€ 10.000.000+ voor villa's met zeezicht.
• Deià & Sóller — Tramuntana-valleien, UNESCO-bufferzone, kunstenaarserfdeel (Robert Graves, familie Nadal). Langzamer levensstijl, zeer beperkte voorraad. € 1.500.000–€ 8.000.000.
• Palma — oude stad en Santa Catalina. Italiaanse kopers die een jaarronde basis of beleggingspand willen. € 600.000 appartementen tot € 5.000.000+ palacios.
• Santanyí & Es Trenc — zuidoostkust, vissersdorpen, het dichtst wat Mallorca bij een Formentera-gevoel komt. Groeiende Italiaanse interesse. € 700.000–€ 3.000.000.

Het Italiaanse belastingplaatje — wat verandert ten opzichte van een huis in Italië

Het Italiaans-Spaans verdrag van 1977 (nog steeds van kracht) is ondubbelzinnig: onroerend goed wordt belast waar het zich bevindt. Je betaalt de belangrijkste Spaanse belastingen; je hebt ook jaarlijkse aangifteverplichtingen in Italië.

• Italiaanse aangifte: quadro RW van het Redditi-formulier, elk jaar. Dit overslaan leidt tot straffen van 3–15% op de niet-aangegeven waarde, plus terugwerkende IVIE.
• IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all'Estero): 0,76% van de Spaanse kadastrale of aankoopwaarde, jaarlijks betaald aan de Italiaanse schatkist. Italië's IMU-equivalent voor buitenlands onroerend goed.
• Belastingkrediet: Spaanse IBI (onroerendezaakbelasting) is aftrekbaar tegen IVIE — geen dubbele betaling van de terugkerende belasting.
• Meerwaarde bij doorverkoop: Spanje belast winst met 19% tot € 6.000, oplopend tot 28% boven € 300.000. Als Italiaans belastingplichtige declareert je de winst opnieuw in Italië met een krediet voor wat Spanje al heeft ingehouden.
• Huurinkomsten: Spaanse inhouding (24% niet-ingezetene tarief, 19% als EU/EER-ingezetene met aftrekbare kosten) plus Italiaanse aangifte in Sezione II van de RW.

Transactiekosten — budget 11–13% bovenop de prijs

De overeengekomen prijs is ongeveer 87–89% van het werkelijke geld dat je bij sluiting nodig hebt. Voeg toe:

• ITP (overdrachtsbelasting, doorverkoop): progressief 8% (tot € 400.000) → 9% → 10% → 11% → 12% → 13% (boven € 2.000.000). Op een € 1.500.000 finca in Pollença: ongeveer € 170.000.
• IVA + AJD (alleen nieuwbouw): 10% btw plus ongeveer 1,5% zegelrecht. Vaak duurder in totaal dan ITP bij lagere prijspunten, vaak goedkoper boven € 1.500.000.
• Notariskosten: € 1.200–€ 3.500 (gereglementeerde schaal naar transactiewaarde).
• Landregister: € 500–€ 1.500.
• Gestoría (Spaans equivalent van commercialista, verzorgt papierwerk): € 500–€ 1.500.
• Italiaanse advocaat (sterk aanbevolen): € 3.000–€ 8.000 voor due diligence van eigendomsrecht, stedebouwkundige/kadastrale controles, volmachtconcepten en belastingstructureringsadvies.

De NIE — eerste zaak om te regelen, voordat je een bod doet

De NIE (Número de Identificación de Extranjero) is Spanje's belastingidentificatienummer voor buitenlanders. Zonder deze kun je geen Spaanse bankrekening openen, geen contract ondertekenen, geen belastingen betalen of nutsbedrijven registreren. Zorg ervoor dat je het hebt voordat je serieuze biedingen doet.

Drie routes vanuit Italië:

• Spaans consulaat (Rome, Milaan, Genua, Napels, Bologna): boeken per e-mail, 2–4 weken wachttijd in laagseizoen, 6+ weken in de zomer. € 10,88 vergoeding. Bureaucratisch maar het schoonste papierwerk.
• Volmachtsroute: onderteken een gelegaliseerde Spaans-Italiaanse volmacht voor een Italiaanse notaris (€ 150–€ 300), je Spaanse gestoría of advocaat dient de NIE in Madrid in. 2–3 weken. De route die meeste serieuze kopers nemen.
• In persoon op Mallorca: boek bij de Comisaría in Palma (Avenida Joan March), uitgegeven dezelfde dag of binnen 48 uur. Praktisch als je het combineert met een bezichtigingsreis — boek het slot online voordat je vliegt.

Vluchten, veerbooten en hoe je er komt

Mallorca is het gemakkelijkste van de Balearen om vanuit Italië te bereiken. Luchthaven Palma (PMI) is een van Europa's drukste in de zomer, met directe verbindingen vanuit minstens 8 Italiaanse steden.

• Directe vluchten zomer (april–oktober): Milaan Linate/Malpensa/Bergamo, Rome Fiumicino, Venetië, Bologna, Napels, Verona, Genua. 5+ dagelijks totaal. Vluchtduur 1u45–2u15.
• Directe vluchten winter (november–maart): beperkt — meestal alleen Milaan en Rome, 1–2 dagelijks. Plan meer voorbereidingstijd voor reizen buiten het seizoen.
• Veerbotoptie: Genua → Palma (nachtoversteek, 16u) of Civitavecchia → Palma (20u), Grimaldi Lines. Nuttig als je een auto meeneemt of luchthavenstress in het piekseizoen wilt vermijden. Boekt vol tegen april voor juli/augustus.
• Op het eiland: 30–50 min van luchthaven Palma naar meeste Italiaanse-kopersgebieden. Pollença is het verst op ongeveer 50 min; Andratx ongeveer 25 min; Palmacentrum 15 min. Huurauto of transfer aanbevolen — openbaar vervoer is buiten Palma beperkt.

De ETV (vergunning voor toeristische verhuur) — waarom het belangrijk is voordat je biedt

Sinds 2022 heeft de Consell de Mallorca nieuwe vergunningen voor toeristische verhuur bevroren. De bevriezing loopt tot minstens eind 2026, en politieke consensus suggereert dat deze verder zal worden verlengd. Een onroerend goed met een bestaande geldige ETV wordt verhandeld tegen een premie van 15–30% boven een identieke zonder — de schaarste is echt en de prijsstelling weerspiegelt dit.

Als je puur voor persoonlijk gebruik koopt, verandert dit niets. Als korte-termijn vakantieverhuur onderdeel is van je bedrijfsplan (zeer gebruikelijk voor Italiaanse kopers die zomerinkomsten willen om kosten te compenseren):

• Verifieer het licentienummer (formaat ET/XXXX) in het openbare register van de Consell de Mallorca VOORDAT je het bod doet. Agenten beschrijven onroerend goed soms losjes als 'ETV'.
• Bevestig dat de vergunning aan deze specifieke kadastrale referentie is gekoppeld. Nummers worden soms overgedragen — een rood vlaggetje.
• Drie licentietypen: ETV (eengezinswoning, geen nachtlimiet, meest waardevol), ETVPL (appartementen — vereist sinds april 2025 stemming van eigenaarsvergadering), ETV60 (beperkt tot 60 nachten/jaar).
• Vertrouw nooit op 'vergunning in voorbereiding' of 'verwacht vergunning te ontvangen' — er worden geen nieuwe vergunningen uitgegeven onder het moratorium.

Italiaans sprekende bureaus op Mallorca

Mallorca heeft honderden bureaus maar degenen met moedertaal of vloeiend Italiaans en echte ervaring met Italiaanse kopers zijn een veel kleinere lijst. Startpunten:

• Engel & Völkers Mallorca — meerdere kantoren, Italiaans sprekende agenten in Palma, Andratx, Pollença. Brede inventaris, mid-luxury+.
• Sotheby's International Realty Mallorca — € 2.000.000+ segment, Italiaans kopersdesk, sterke dekking Andratx/Deià.
• Mallorca Sotheby's Pollença — gericht op de door Italianen favoriete noordelijke baai.
• Casas Mallorca — lang gevestigd, Italiaans en Duits tweetalig, sterke dekking landelijke fincas in Pollença/Sóller/Santanyí.
• Lucie Hauri — Andratx-specialist, Italiaans sprekend, ultra-luxury.
• Charles Marlow — Deià en Sóller, boutique, sterke Italiaanse cliëntenlijst.
• Italiaanse Mallorca-kopers werken ook vaak samen met een Italië-zijde makelaar zoals Lionsgate Capital (Palma, Italiaans team) voor financiering en tweetalige contractbeoordeling.

Financiering — Italiaanse banken lenen zelden op Spaans onroerend goed

Italiaanse banken hypothekeren over het algemeen geen Spaans onroerend goed (zeldzame uitzonderingen als je Italiaans onderpand verpandt). Spaanse banken lenen aan niet-ingezetenen maar op strengere voorwaarden dan aan ingezetenen:

• Max LTV: 60–70% voor niet-ingezetenen (tegen 80% voor Spaanse ingezetenen).
• Rente: meestal 0,5–1% boven het ingezetene tarief. Vanaf 2026 zijn de tarieven gestabiliseerd in het bereik van 3,5–4,5% voor niet-ingezetene vast.
• Looptijd: 20–25 jaar max; veel banken stellen een limiet op leeftijd 70–75 bij aflossing.
• Vereiste documentatie: 2 jaar Italiaanse belastingaangiften, bankafschriften, IRPEF, arbeidscontract of bedrijfsdocumentatie.
• Aanbevolen makelaars: Lionsgate Capital (Palma, Italiaans team), CRD Capital (Milaan, Balearen-specialisten), Mortgage Direct, idealista/hipotecas vergelijkingsportaal.
• Alternatieve strategie: betaal contant, refinancier dan 6–12 maanden na voltooiing met een Spaanse hypotheek als je hefboomwerking op de boeken wilt — tegen die tijd heb je een Spaans inwonersbewijs van nutsbedrijfrekeningen.

De checklist voor ondertekening

Voordat je de arras (voorcontract) ondertekent, sta erop:

• Nota simple van het Landregister, gedateerd binnen de afgelopen 30 dagen — bevestigt eigendom, hypotheken, lasten, erfdienstbaarheden.
• Geldig energiecertificaat (CEE).
• Bewoningscertificaat (cédula de habitabilidad).
• Stedebouwkundige status van de lokale ayuntamiento: stedelijk, landelijk of in een beschermde zone (ANEI, AANP, LIC, ZEPA)?
• Indien een condominium: notulen van de laatste 3 eigenaarsvergaderingen, eventuele hangende bijzondere heffingen (derramas).
• ETV-vergunning: nummer, type, geldigheid, kruisgecontroleerd in het Consell-register.
• IBI betaald voor de afgelopen 4 jaar — onbetaalde IBI gaat over op de nieuwe eigenaar.
• Indien de verkoper niet-ingezetene is: 3% inhouding van de prijs bij notaris voor de belastingaangifte van de verkoper op meerwaarde aan de Hacienda.