Comprar en Ibiza — la guía para compradores italianos

Por qué los compradores italianos eligen Ibiza

Ibiza no es solo el estereotipo de discoteca. La isla tiene dos mitades bien diferenciadas: el sur (Playa d'en Bossa, Ibiza Town, San José) donde se concentra la famosa vida nocturna, y el norte (San Juan, San Carlos, Santa Inés, Portinatx) que es rural, tranquilo y mucho más parecido en ambiente a la costa de la Toscana que a Las Vegas. Los compradores italianos se reparten entre ambas, pero la mayoría de las compras permanentes están en el norte y el este.

Lo que los compradores italianos mencionan consistentemente: la calidad de los productos frescos y la cultura gastronómica, la escena de restaurantes italianos ya establecida (especialmente en Santa Eulalia y San Carlos), la ausencia de desarrollo de grandes edificios, y la misma topografía de montañas junto al mar que se encuentra en Liguria o Cinque Terre.

Dónde compran realmente los italianos en Ibiza

La concentración de compradores italianos sigue un patrón geográfico claro. La comunidad hispanohablante italiana, los restaurantes italianos y las agencias italianas se agrupan en aproximadamente cinco zonas:

• Santa Eulalia y San Carlos — costa este, la comunidad italiana más establecida de la isla. Centro de Santa Eulalia caminable, ambiente hippy-chic de San Carlos, mercado de Las Dalias. Rango típico 1.200.000–4.000.000 €.
• San Juan y Portinatx — costa norte, rural, la parte más tranquila de la isla. Italianos que buscan ambiente de Formentera pero con mejor acceso aéreo. 1.000.000–3.500.000 €.
• Santa Inés y San Mateo — interior norte, valles de flores de almendro, agroturismo. 800.000–2.000.000 € por fincas restauradas.
• Interior de San José — suroeste, colinas sobre Cala Tarida y Cala Vadella. Villas con vistas al mar, segmento medio-lujo+. 2.000.000–8.000.000 €.
• Ibiza Town (Dalt Vila / Marina Botafoch) — centro histórico o apartamentos en marina. Compradores italianos que buscan caminabilidad y gastronomía. 700.000–5.000.000+€.

Impuestos italianos sobre una vivienda española — qué cambia

Mismo tratado que Mallorca y Formentera — el marco de doble imposición Italia-España de 1977. Los bienes inmuebles se gravan donde están ubicados. Los impuestos españoles son primarios; Italia aún requiere declaración anual.

• Cuadro RW del formulario italiano Redditi, cada año. Sanciones por no declaración: 3–15% del valor no declarado más IVIE retroactivo.
• IVIE: 0,76% del valor catastral o de compra español, pagadero anualmente a la hacienda italiana. El IBI español es acreditable contra IVIE.
• Ganancias de capital en reventa: España grava 19% hasta 6.000 €, escalando a 28% por encima de 300.000 €. Redeclarado en Italia con crédito por retención española.
• Renta de alquiler: retención española del 19% para residentes de la UE (con gastos deducibles), 24% en otro caso. Declarado en Italia vía Sezione II del cuadro RW.

Costes de transacción — presupuesta 11–13% adicional

Mismo régimen balear que Mallorca y Formentera. El tramo superior de la escala del ITP es duro en los precios de Ibiza porque muchas propiedades caen en la banda de 2.000.000+ €:

• ITP (reventa): 8% (hasta 400.000 €) → 9% → 10% → 11% → 12% → 13% (por encima de 2.000.000 €). En una villa de Santa Eulalia de 3.000.000 €: aproximadamente 355.000 € solo en impuesto de transmisiones.
• IVA + AJD (obra nueva): 10% IVA + ~1,5% impuesto de actos jurídicos documentados. La construcción nueva es rara en Ibiza fuera de Ibiza Town y San José debido a restricciones de uso del suelo.
• Notario: 1.500–4.000 €.
• Registro de la propiedad: 500–1.500 €.
• Gestoría: 500–1.500 €.
• Abogado italiano (muy recomendado): 3.000–8.000 €.

El ETV de Ibiza — aún más restrictivo que Mallorca

El régimen de alquiler turístico de Ibiza es el más restrictivo de las Baleares. La moratoria sobre nuevas licencias se extiende al menos hasta finales de 2026, Y hay límites por zona que son más estrictos que los de Mallorca. La prima de precio por una licencia existente es correspondientemente mayor — fácilmente 25–40% en algunas zonas.

Si tienes intención de alquilar la propiedad a corto plazo, la verificación de la licencia es innegociable:

• Obtén el número de licencia (formato ET/XXXX) y verifica en el registro público del Consell d'Eivissa — registro separado del de Mallorca y Formentera.
• Confirma que la licencia está vinculada a esta referencia catastral específica.
• Tres tipos de licencia igual que Mallorca (ETV, ETVPL, ETV60).
• Para ETVPL (apartamentos) desde abril de 2025: también requiere voto explícitamente positivo de la comunidad de propietarios.
• Ignora cualquier afirmación verbal de 'licencia en trámite' — no se están emitiendo nuevas.

NIE — mismos tres caminos desde Italia

El NIE es a nivel de España, así que las opciones de obtención son idénticas a Mallorca:

• Consulado español en Italia (Roma, Milán, Génova, Nápoles, Bolonia): espera de 2–6 semanas según la temporada. Tasa de 10,88 €.
• Poder notarial vía notario italiano + gestoría española: 150–300 € + honorarios de gestoría, 2–3 semanas. Camino más limpio para compradores serios.
• En persona en Ibiza: reserva en la Comisaría de Ibiza (en Ibiza Town), típicamente emitido el mismo día. Combina con un viaje de visita si es posible.

Vuelos y ferris desde Italia

El aeropuerto de Ibiza (IBZ) tiene servicio directo desde varias ciudades italianas en verano, pero el horario de invierno se reduce drásticamente:

• Vuelos directos verano (mayo–octubre): Milán Linate/Malpensa/Bérgamo, Roma Fiumicino/Ciampino, Bolonia, Nápoles, Venecia. 1–4 diarios agregados. Tiempo de vuelo 1h30–2h.
• Vuelos directos invierno (noviembre–abril): típicamente solo Milán y Roma, a menudo solo 2–4 veces por semana. Muchos compradores italianos se redirigen vía Barcelona en invierno.
• Alternativa de ferry: Civitavecchia → Barcelona (nocturno, 20h, Grimaldi) luego Barcelona → ferry de Ibiza (Trasmediterránea, Baleària). Útil si llevas coche o quieres evitar el caos del aeropuerto en verano.
• En la isla: 15–35 min desde el aeropuerto a la mayoría de zonas de compradores italianos. Santa Eulalia e Ibiza Town están a 15–20 min; San Juan y Portinatx 35–45 min.

Agencias de habla italiana en Ibiza

Ibiza tiene menos agencias que Mallorca pero una proporción más alta sirve a compradores internacionales. Las que tienen equipos de habla italiana y un verdadero historial de compradores italianos:

• Engel & Völkers Ibiza — agentes de habla italiana, múltiples oficinas (Ibiza Town, Santa Eulalia, San José). Inventario amplio.
• Sotheby's International Realty Ibiza — segmento 2.000.000+ €, departamento de clientes italianos.
• Kühn & Partner Ibiza — bilingüe alemán-italiano, establecida hace 30+ años.
• Prestige Properties — boutique, especialista en costa norte, amigable con italianos.
• Ibiza Country Villas — enfoque rural y fincas, de habla italiana e inglesa.
• Noble House International — segmento lujo, de habla italiana.

Financiación — mismas limitaciones de bancos españoles

Los bancos italianos generalmente tampoco hipotecarán en Ibiza. Los bancos españoles prestan a no residentes en los mismos términos más estrictos que para Mallorca:

• LTV máximo: 60–70% para no residentes.
• Tipo: 0,5–1% por encima de tipos de residentes, rango fijo actual 3,5–4,5%.
• Plazo: máximo 20–25 años, límite de edad 70–75 años al vencimiento.
• Brokers: Lionsgate Capital, CRD Capital (con sede en Milán, especialistas en Baleares), Mortgage Direct.
• Estrategia de efectivo + refinanciación funciona igual que en Mallorca.

La lista de verificación previa a la firma

Misma lista de verificación balear que Mallorca — la verificación de ETV importa aún más en Ibiza dado el régimen más restrictivo:

• Nota simple dentro de 30 días.
• Certificado de eficiencia energética (CEE).
• Certificado de habitabilidad.
• Estado urbanístico del ayuntamiento — Ibiza tiene muchas zonas rurales protegidas (ANEI, ARIP, AANP).
• Actas de la comunidad de propietarios (últimas 3 reuniones) y derramas pendientes.
• Licencia ETV verificada cruzada en el registro del Consell d'Eivissa.
• IBI pagado de los últimos 4 años.
• Vendedor no residente: retención del 3% en notaría.