Comprar en Mallorca — la guía para compradores italianos

Dónde compran realmente los italianos en Mallorca

Mallorca no es un mercado único — son al menos cinco. Los compradores italianos se concentran en un puñado de zonas porque ofrecen la combinación que buscan: luz mediterránea, centros históricos caminables, topografía de montañas junto al mar y una comunidad italiana existente en la que integrarse.

• Pollença y Puerto de Pollença — bahía norte, montañas de la Tramuntana, la comunidad italiana más establecida de Mallorca. Restaurantes y tiendas con propietarios italianos. Rango de 800.000–3.000.000 € para fincas con vistas.
• Andratx y Puerto de Andratx — costa suroeste, puerto deportivo, villas de diseño. Muy internacional, fuerte presencia alemana e italiana creciente. 2.000.000–10.000.000+ € para villas con vistas al mar.
• Deià y Sóller — valles de la Tramuntana, zona de amortiguamiento de la UNESCO, herencia artística (Robert Graves, familia de Rafael Nadal). Estilo de vida más lento, inventario muy limitado. 1.500.000–8.000.000 €.
• Palma — casco antiguo y Santa Catalina. Compradores italianos que buscan una base durante todo el año o una inversión de alquiler. Apartamentos de 600.000 € a palacios de 5.000.000+ €.
• Santanyí y Es Trenc — costa sureste, pueblos de pescadores, lo más parecido a Formentera que tiene Mallorca. Interés italiano creciente. 700.000–3.000.000 €.

El panorama fiscal italiano — qué cambia respecto a una vivienda en Italia

El tratado Italia-España de 1977 (aún en vigor) es inequívoco: los bienes inmuebles se gravan donde están ubicados. Pagas los impuestos españoles principales; también tienes obligaciones de declaración anual en Italia.

• Declaración italiana: cuadro RW del formulario Redditi, cada año. Omitirlo desencadena sanciones del 3–15% sobre el valor no declarado, más IVIE retroactivo.
• IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all'Estero): 0,76% del valor catastral español o del precio de compra, pagado anualmente al tesoro italiano. Equivalente italiano del IBI para propiedad extranjera.
• Crédito fiscal: el IBI español (impuesto anual sobre la propiedad) es deducible contra el IVIE — sin doble pago del impuesto recurrente.
• Ganancias de capital en reventa: España grava la ganancia al 19% hasta 6.000 €, escalando al 28% por encima de 300.000 €. Como residente fiscal italiano redeclara la ganancia en Italia con crédito por lo que España ya retuvo.
• Renta de alquiler: retención española (tasa no residente del 24%, 19% si residente de la UE/EEE con gastos deducibles) más declaración italiana en la Sección II del RW.

Costes de transacción — presupuesta el 11–13% además del precio

El precio acordado es aproximadamente el 87–89% del efectivo real que necesitarás al cierre. Añade:

• ITP (impuesto de transmisiones, reventa): progresivo 8% (hasta 400.000 €) → 9% → 10% → 11% → 12% → 13% (por encima de 2.000.000 €). En una finca de Pollença de 1.500.000 €: aproximadamente 170.000 €.
• IVA + AJD (solo obra nueva): 10% IVA más ~1,5% de impuesto de timbre. A menudo más caro en general que el ITP en tramos de precio más bajos, a menudo más barato por encima de 1.500.000 €.
• Notario: 1.200–3.500 € (escala regulada por valor de transacción).
• Registro de la propiedad: 500–1.500 €.
• Gestoría (equivalente español del comercialista, gestiona la documentación): 500–1.500 €.
• Abogado italiano (recomendado encarecidamente): 3.000–8.000 € para debida diligencia de títulos, comprobaciones urbanísticas/catastrales, redacción de poder notarial y asesoramiento sobre estructuración fiscal.

El NIE — lo primero que debes tramitar, antes de hacer una oferta

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es el ID fiscal español para extranjeros. Sin él no puedes abrir una cuenta bancaria española, firmar ningún contrato, pagar impuestos ni registrar servicios. Obtenlo antes de ofertas serias.

Tres caminos desde Italia:

• Consulado español (Roma, Milán, Génova, Nápoles, Bolonia): reserva por correo electrónico, espera de 2–4 semanas en temporada baja, 6+ semanas en verano. Tarifa de 10,88 €. Burocrático pero el rastro de papeles más limpio.
• Ruta de poder notarial: firma un poder notarizado España-Italia ante un notario italiano (150–300 €), tu gestoría o abogado español presenta el NIE en Madrid. 2–3 semanas. El camino que toman la mayoría de compradores serios.
• En persona en Mallorca: reserva en la Comisaría de Palma (Avenida Joan March), emitido el mismo día o en 48 horas. Práctico si lo combinas con un viaje de visitas — reserva la cita en línea antes de volar.

Vuelos, ferris y cómo llegar

Mallorca es la más fácil de las islas Baleares para llegar desde Italia. El aeropuerto de Palma (PMI) es uno de los más concurridos de Europa en verano, con servicio directo desde al menos 8 ciudades italianas.

• Vuelos directos verano (abril–octubre): Milán Linate/Malpensa/Bérgamo, Roma Fiumicino, Venecia, Bolonia, Nápoles, Verona, Génova. 5+ diarios agregados. Tiempo de vuelo 1h45–2h15.
• Vuelos directos invierno (noviembre–marzo): reducidos — típicamente solo Milán y Roma, 1–2 diarios. Planifica más tiempo de anticipación para viajes fuera de temporada.
• Opción de ferry: Génova → Palma (nocturno, 16h) o Civitavecchia → Palma (20h), Grimaldi Lines. Útil si llevas coche o quieres evitar el caos del aeropuerto en temporada alta. Se agotan en abril para julio/agosto.
• En la isla: 30–50 min desde el aeropuerto de Palma a la mayoría de zonas de compradores italianos. Pollença es la más lejana con ~50 min; Andratx ~25 min; centro de Palma 15 min. Se recomienda coche de alquiler o traslado — el transporte público es limitado fuera de Palma.

El ETV (licencia de alquiler turístico) — por qué importa antes de ofertar

Desde 2022 el Consell de Mallorca ha congelado las nuevas licencias de alquiler turístico. La congelación se extiende hasta al menos finales de 2026, y el consenso político sugiere que se prolongará más. Una propiedad con una ETV válida existente se negocia con una prima del 15–30% sobre una idéntica sin ella — la escasez es real y los precios lo reflejan.

Si compras puramente para uso personal, esto no cambia nada. Si el alquiler de corta duración es parte de tu caso de negocio (muy común para compradores italianos que quieren ingresos de verano para compensar costes):

• Verifica el número de licencia (formato ET/XXXX) en el registro público del Consell de Mallorca ANTES de hacer la oferta. Los agentes a veces describen propiedades como 'ETV' de forma laxa.
• Confirma que la licencia está vinculada a esta referencia catastral específica. Los números ocasionalmente se transfieren — una bandera roja.
• Tres tipos de licencia: ETV (unifamiliar, sin límite nocturno, más valiosa), ETVPL (apartamentos — requiere votación de la comunidad de propietarios desde abril de 2025), ETV60 (limitada a 60 noches/año).
• Nunca confíes en 'licencia en trámite' o 'se espera recibir licencia' — no se están emitiendo nuevas licencias bajo la moratoria.

Agencias de habla italiana en Mallorca

Mallorca tiene cientos de agencias pero las que tienen agentes de habla italiana nativa o fluida y experiencia real con compradores italianos son una lista mucho más pequeña. Puntos de partida:

• Engel & Völkers Mallorca — múltiples oficinas, agentes de habla italiana en Palma, Andratx, Pollença. Inventario amplio, segmento medio-lujo+.
• Sotheby's International Realty Mallorca — segmento 2.000.000+ €, escritorio de compradores italianos, cobertura fuerte Andratx/Deià.
• Mallorca Sotheby's Pollença — enfocada en la bahía norte favorita de los italianos.
• Casas Mallorca — establecida desde hace tiempo, bilingüe italiano y alemán, cobertura fuerte de fincas rurales en Pollença/Sóller/Santanyí.
• Lucie Hauri — especialista en Andratx, de habla italiana, ultra-lujo.
• Charles Marlow — Deià y Sóller, boutique, cartera de clientes italianos fuerte.
• Los compradores italianos en Mallorca también trabajan comúnmente con un corredor del lado italiano como Lionsgate Capital (Palma, equipo italiano) para la financiación y revisión de contrato bilingüe.

Financiación — los bancos italianos rara vez prestan sobre propiedad española

Los bancos italianos generalmente no hipotecan bienes inmuebles españoles (excepciones raras si empeñas garantía italiana). Los bancos españoles prestarán a no residentes pero en términos más estrictos que a residentes:

• LTV máximo: 60–70% para no residentes (vs. 80% para residentes españoles).
• Tasa: típicamente 0,5–1% por encima de la tasa de residente. A partir de 2026 las tasas se han estabilizado en el rango 3,5–4,5% para fijo no residente.
• Plazo: 20–25 años máximo; muchos bancos limitan a edad 70–75 al vencimiento.
• Documentación requerida: 2 años de declaraciones fiscales italianas, extractos bancarios, IRPEF, contrato de trabajo o documentación empresarial.
• Corredores recomendados: Lionsgate Capital (Palma, equipo italiano), CRD Capital (Milán, especialistas en Baleares), Mortgage Direct, portal de comparación idealista/hipotecas.
• Estrategia alternativa: paga en efectivo, luego refinancia con una hipoteca española 6–12 meses después de la finalización si quieres apalancamiento en los libros — para entonces tienes prueba de residencia española con facturas de servicios.

La lista de verificación previa a la firma

Antes de firmar las arras (precontrato), insiste en:

• Nota simple del Registro de la Propiedad, con fecha de los últimos 30 días — confirma propiedad, hipotecas, cargas, servidumbres.
• Certificado de energía válido (CEE).
• Certificado de habitabilidad (cédula de habitabilidad).
• Estado urbanístico del ayuntamiento local: ¿urbano, rústico o en zona protegida (ANEI, AANP, LIC, ZEPA)?
• Si es condominio: actas de las últimas 3 asambleas de propietarios, cualquier derrama especial pendiente.
• Licencia ETV: número, tipo, validez, verificada en el registro del Consell.
• IBI pagado de los últimos 4 años — el IBI impagado se transfiere al nuevo propietario.
• Si el vendedor es no residente: retención del 3% del precio en notaría para el impuesto sobre ganancias de capital del vendedor a la Hacienda.