Balearen vastgoedrendementscalculator
Wat levert dit pand werkelijk op? Lange termijn verhuur, ETV korte termijn, of ergens daartussenin — deze calculator modelleert bruto-, netto- en cash-on-cash rendement met IBI, vereniging, verzekering, beheer, onderhoud, Modelo 210-belasting en hypotheekbetalingen allemaal meegenomen.
Down payment + transaction costs (use /tools/total-cost)
Adjust operating cost assumptions
0 if buying cash. Use /tools/mortgage to estimate.
| Annual revenue | €28,800 |
| IBI (property tax) | −€1,960 |
| Community fees | −€1,800 |
| Insurance | −€450 |
| Management | −€2,016 |
| Maintenance reserve (1%) | −€8,000 |
| Modelo 210 tax (19% on net) | −€2,769 |
| Net operating income | €11,805 |
| Mortgage payments / year | −€32,400 |
| Annual cash flow | -€20,595 |
Drie rendementscijfers, drie verschillende vragen
- Bruto rendement = jaarlijkse opbrengst ÷ aankoopprijs. Schijnrendement — negeert kosten. Nuttig alleen voor snelle vergelijking tussen panden.
- Netto rendement = (opbrengst − alle bedrijfskosten) ÷ aankoopprijs. Het 'wat verdient dit pand?' getal. Zou 4-7% moeten zijn op de Balearen, afhankelijk van eiland en ETV-status.
- Cash-on-cash = jaarlijkse cashflow ÷ geïnvesteerd kapitaal. Het 'wat verdient mijn geld?' getal. Met hefboomwerking (hypotheek) kan dit veel hoger zijn dan netto rendement — maar ook veel lager als rentetarieven stijgen.
ETV is de doorslaggevende factor
Een pand met een geldige, overdraagbare ETV-vergunning aan de zuid- of noordoostkust van Mallorca kan in één zomer (12-22 weken à €2.000-5.000/week) €30K-€80K netto verhuurinkomsten genereren. Hetzelfde pand zonder ETV is beperkt tot lange termijn verhuur à €2.000-3.500/maand — €24-42K/jaar, vaak minder na leegstand.
Controleer of de ETV echt is voordat je dit in je investeringsstrategie inbouwt. Gebruik onze ETV-verificatiedatabase om een specifieke vergunning op te zoeken.
Wat de calculator niet modelleert
- Leegstand / seizoensrisico — STR-rendement is geconcentreerd in 12-20 zomerweken; een slechte zomer (weer, overaanbod, regelgeving) doet pijn. Stress-test door je weeklyrate of bezettingsgraad met 30% te verlagen.
- Waardevermeerdering — Balearen-vastgoed is gemiddeld 5-9%/jaar gestegen in segmenten voor buitenlandse kopers. Werkelijk totaalrendement = cashrendement + waardevermeerdering, vaak het dubbele van het cash-on-cash getal alleen.
- Belastingstructuuroptimalisatie — aankoop via een Spaanse SL verandert de aftrekbaarheidsberekening. Waard om met een belastingadviseur door te rekenen voor aankopen van €1M+.
- Valutahedge — niet-EUR-verdiensten worden betaald in GBP/USD/CHF, wat tegen EUR fluctueert. Een 10% wisselkoersschommeling is gelijk aan 1-2 jaar netto rendement.
Filter de live aanbiedingen op budget + eiland + ETV-status en we tonen je wat werkelijk te koop is en past bij het rendementsprofiel dat je zojuist hebt doorgerekend.
Bekijk panden →