ETV-Lizenzen — die verborgene Wertschicht bei Mallorca-Immobilien

Was ETV tatsächlich ist

ETV — Kurzform für Estancia Turística en Vivienda — ist das balearische Regelwerk, das einem bestimmten Wohnhaus das gesetzliche Recht auf Kurzzeitvermietung an Touristen gewährt. Ohne ETV liegt die übliche Vermietungsmindestdauer bei 30 Tagen, was einen großen Teil des Ferienmarktes ausschließt.

Seit 2022 hat der Consell de Mallorca neue Lizenzen unter einem Moratorium eingefroren, das durch Überturismusbedenken angetrieben wird. Das Moratorium wurde mehrfach verlängert und läuft derzeit mindestens bis Ende 2026, mit breitem politischen Konsens für weitere Verlängerungen. Das bedeutet, dass eine Immobilie mit gültiger ETV keine wachsende Assetklasse ist — sie ist eine Bestandsklasse mit fester Menge, und diese Knappheit spiegelt sich in den Preisen wider.

Die drei Lizenztypen

Nicht jede ETV erlaubt dieselbe Nutzung. Das Verständnis der Unterschiede ist entscheidend, bevor Sie ein Angebot machen.

• ETV — die wertvollste. Gilt für Einfamilienhäuser (Villen, Fincas, freistehende Stadthäuser). Keine Obergrenze für Vermietungsnächte.
• ETVPL — für Wohnungen und Stadthäuser in Mehrfamilienhäusern. Seit April 2025 erforderlich eine explizite positive Abstimmung der Eigentümergemeinschaft — bestehende ETVPLs sind grandfathered, aber eine Blockabstimmung kann dennoch Beschränkungen für neue Vermietungen verhängen.
• ETV60 — eine begrenzte Lizenz, die nur 60 Vermietungsnächte pro Kalenderjahr erlaubt. Weniger wert als eine vollständige ETV, aber immer noch deutlich besser als keine.

Wie man eine Lizenz vor dem Kauf überprüft

Makler verwenden 'ETV' manchmal ungenau. Bevor Sie ein Angebot machen, tun Sie drei Dinge:

• Fordern Sie die Lizenznummer an (Format: ET/XXXX). Überprüfen Sie sie im öffentlichen Register des Consell de Mallorca.
• Bestätigen Sie, dass die Lizenz an diese spezifische Adresse gebunden ist. ETV-Nummern werden gelegentlich auf eine andere Immobilie übertragen — ein Warnsignal, das Sie früh erkennen sollten.
• Für ETVPL fordern Sie die Protokolle der Abstimmung der Eigentümergemeinschaft an. Falls die Gemeinschaft neue Kurzzeitvermietungen untersagt hat, kann die grandfathered-Lizenz in einigen Grenzfällen noch widerrufen werden.

Wie der Aufschlag in der Praxis aussieht

Wir verfolgen den Preis pro m² auf unserer Karte für Angebote mit und ohne ETV in derselben Stadt. In hochnachgefragten Küstengebieten (Port de Pollença, Santa Ponsa, Santanyí) liegt ein ETV-lizenziertes Äquivalent 15–30 % über nicht-lizenziertem Bestand. In ländlichen Binnengebieten ist der Aufschlag kleiner (8–15 %), da die Vermietungsrendite-Begründung schwächer ist.

Für Käufer, die die Immobilie bei Nichtnutzung tatsächlich vermieten möchten, amortisiert sich der Aufschlag oft in 3–5 Jahren. Für reine Lifestyle-Käufer ist es dennoch eine Absicherung: Falls Sie jemals verkaufen müssen, wird der nächste Käufer die Lizenz schätzen.

Wenn ein Angebot 'ETV möglich' oder 'ETV in Bearbeitung' sagt

Unter dem Moratorium werden 'in Bearbeitung' befindliche Anträge selten genehmigt. Makler positionieren eine Immobilie gelegentlich als 'ETV-berechtigt' basierend auf Zonierung und Alter, aber Berechtigung allein ist keine Lizenz. Behandeln Sie jede nicht-existierende ETV als hypothetischen Nullwert, bis das Gegenteil bewiesen ist.