Hypotheken für Nicht-Residenten — was spanische Banken wirklich wollen

Die Grundlagen, die Nicht-Residenten kennen müssen

Spanische Banken sind bereit, an Nicht-Residenten zu verleihen, aber ihre Kreditvergabe ist konservativer. Rechnen Sie mit einer maximalen LTV von 60–70%, im Vergleich zu 80% für spanische Residenten. Die Bank möchte einen Nachweis, dass monatliche Hypothek + bestehende Schulden (spanisch oder ausländisch) 30–35% Ihres Bruttomonatseinkommens nicht übersteigen.

Die Zinssätze werden typischerweise entweder fest für die gesamte Laufzeit oder variabel (Euribor + Spanne) angeboten. Im Jahr 2026 liegen Festzinshypotheken für Nicht-Residenten bei 3,5–4,5%, und variable Sätze bei Euribor + 1,5%. Bei einem Euribor von etwa 2,5–3% ist der Unterschied gering — die meisten Nicht-Residenten wählen Festzins für Einfachheit.

Die Dokumente, die Sie vorlegen müssen

Jede spanische Bank verlangt eine Variation dieser Liste. Sammeln Sie diese Unterlagen, bevor Sie mit Kreditgebern sprechen — das spart Wochen.

• Reisepass + NIE (besorgen Sie sich zuerst die NIE — siehe unseren NIE-Leitfaden)
• Steuererklärungen der letzten 2 Jahre (USA: Formular 1040. UK: SA302. DE: Steuerbescheid)
• Kontoauszüge der letzten 3 Monate für alle Konten
• Beschäftigungsbestätigung (Gehaltsabrechnungen oder Arbeitgeberbrief)
• W-9 (US-Bürger) oder gleichwertige FATCA-Erklärung
• Vermögensaufstellung — Liste von Vermögenswerten + Verbindlichkeiten
• Nachweis der Eigenkapitalmittel für Ihre Anzahlung (die 30–40%, die Sie nicht leihen)
• Kreditbericht aus Ihrem Heimatland, falls verfügbar (Experian, Schufa usw.)

USD-Einkommen — der versteckte Abschlag

Wenn Sie in US-Dollar bezahlt werden, wenden spanische Banken oft einen Währungsrisiko-Abschlag an: Sie vergeben Kredite, als ob Ihr Einkommen 80–90% des tatsächlichen Betrags wäre, unter der Annahme, dass der USD gegenüber dem Euro während der Hypothekenlaufzeit fallen könnte. Dies reduziert effektiv Ihre maximale LTV. Einige Banken bieten an, die Hypothek stattdessen in USD zu halten — fragen Sie gezielt danach, es wird normalerweise nicht von selbst angeboten.

Hypothekenmakler, die sich auf Nicht-Residenten spezialisieren

Anstatt fünf spanische Banken direkt anzusprechen, nutzen die meisten internationalen Käufer einen auf Mallorca ansässigen Makler, der Ihre Akte parallel bei mehreren Kreditgebern einreicht. Die bekanntesten Optionen:

• Lionsgate Capital — in Palma ansässig, stark bei wohlhabenden US- und UK-Käufern. Keine Maklergebühr (bezahlt von der Bank).
• Mortgage Direct — englischsprachiger Service, prozessorientiert, gut für erstmalige Nicht-Resident-Käufer
• Fluent Finance Abroad — deutschsprachig freundlich, stark bei DE/AT/CH-Käufern
• Tulip Advisors — neuere Option, spezialisiert auf niederländische und skandinavische Käufer

Zeitplan — was 'Abschluss in 6 Wochen' wirklich bedeutet

Der Standard-Kaufablauf in Spanien ist: unterzeichnete Reservierung (1 Woche), privater Kaufvertrag + 10% Anzahlung (2–3 Wochen), Hypothekengenehmigung (4–6 Wochen), notarielle Unterzeichnung (1 Woche). Von der Angebotsannahme bis zur Schlüsselübergabe sollten Sie also mit 8–12 Wochen rechnen.

Die zwei Dinge, die den Prozess für Nicht-Residenten am häufigsten verlangsamen: (1) die NIE rechtzeitig zu erhalten, und (2) Bankverzögerungen bei der formalen Bewertung. Beide sind lösbar, wenn Sie diese Schritte vor der Immobiliensuche vorab erledigen.

Wann Barzahlung besser ist als Hypothek

Bei Zinssätzen von 3,5–4,5% überspringen viele vermögende Käufer die Hypothek. Es lohnt sich, die Rechnung zu machen: Wenn Ihr Geld zu Hause 4%+ in sichere Instrumente bringt, ist eine spanische Hypothek nach den Bankgebühren ungefähr Nullsummenspiel. Unter 1 Mio. € Kaufpreis kippt das Verhältnis von Papierkram zu Nutzen oft zugunsten der Barzahlung.