Die wahren Kosten beim Kauf — Steuern, Gebühren und die 10–15%-Regel

Ihr Angebotspreis ist nicht Ihr Gesamtkaufpreis. Zwischen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und Anwaltsgebühren sollten Sie 10–15% zusätzlich einplanen. Hier ist die genaue Aufschlüsselung für 2026.

Grunderwerbsteuer — der größte Posten (Bestandsimmobilien)

Die balearische ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) ist progressiv, das heißt, Sie zahlen unterschiedliche Sätze auf verschiedene Teile des Kaufpreises.

Bis 400.000 € — 8%
400.000 € bis 600.000 € — 9% auf den Betrag über 400.000 €
600.000 € bis 1.000.000 € — 10% auf den Betrag über 600.000 €
1.000.000 € bis 2.000.000 € — 12% auf den Betrag über 1 Mio. €
Über 2.000.000 € — 13% auf den Betrag über 2 Mio. €

Rechenbeispiel — 950.000 € Bestandsimmobilie

400.000 € × 8% = 32.000 €

200.000 € × 9% = 18.000 €

350.000 € × 10% = 35.000 €

Gesamt ITP = 85.000 € (etwa 8,9% effektiv)

Neubauten zahlen stattdessen Mehrwertsteuer

Neubauten von einem Entwickler zahlen 10% IVA (Mehrwertsteuer) plus AJD (Stempelsteuer). Die AJD beträgt 1,5% bis 1 Mio. € und 2% darüber. Die kombinierte Belastung ist typischerweise etwas niedriger als die ITP bei hohen Preispunkten — es lohnt sich, beide Varianten zu vergleichen, wenn Sie zwischen einer Bestandsimmobilie und einem Neubau in der gleichen Preisklasse wählen.

Transaktionskosten, die leicht übersehen werden

Neben der Steuer sollten Sie folgende Kosten einplanen:

Notar — 600–2.500 € je nach Komplexität
Grundbuchamt — 400–1.500 €
Gestoría (kümmert sich um die Formalitäten) — 300–1.000 €
Anwalt (Ihr eigener) — etwa 1% des Kaufpreises, Mindestgebühr etwa 2.500 €
Besichtigung / Statik (optional, aber empfohlen) — 500–1.500 €
Vollmacht (bei Fernkauf) — 200–500 €

Jährliche Eigentumskosten

Nach dem Kauf fallen folgende regelmäßige Kosten an (Zahlen verifiziert April 2026 — das spanische Haushaltsrecht kann diese jährlich ändern, bestätigen Sie mit Ihrem Gestor):

IBI (Grundsteuer) — 0,4–1,1% des Katastralwerts pro Jahr (staatlich vorgegebener Bereich, Gemeinden setzen ihren eigenen Satz innerhalb dieses Rahmens). Eine 1-Mio.-€-Wohnung in Palma könnte 600–1.200 € zahlen.
Basura (Müllabfuhr) — 80–250 € pro Jahr
Gemeinschaftsgebühren (Wohnungen/Reihenhäuser) — 60–400 €/Monat je nach Ausstattung
Einkommensteuer für Nicht-Residents (Modelo 210) — 19% (EU/EWR-Bürger) oder 24% (Nicht-EU) auf unterstellte Mieteinnahmen von 1,1% des Katastralwerts, wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, oder auf tatsächliche Mieteinnahmen, wenn Sie das tun
Balearische Vermögensteuer (impuesto sobre el patrimonio) — Freibetrag 700.000 € spanischer Nettovermögen (2024 von 400.000 € erhöht; politisch volatil, könnte zurückgehen); progressive Sätze darüber

Optimierung der Steuerlast

Einige Rechtsstrukturen, die Käufer im mittleren bis höheren Preissegment regelmäßig nutzen:

Spanische SL (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) als Eigentümer — reduziert die Vermögenssteuerbelastung, erhöht aber die jährliche Compliance (~1.500 €/Jahr) und begrenzt den Zugang zu Abzügen für Eigennutzung
Doppelbesteuerungsabkommen-Planung — bestätigen Sie mit einem grenzüberschreitenden Steuerberater vor Abschluss, besonders wenn Sie auch Immobilien in den USA, Großbritannien oder Deutschland besitzen
Titel in einem Familien-Trust — selten in Spanien verwendet, generell nachteilig für spanische Steuerzwecke