Die meisten 'bebaubaren' Parzellen auf den Balearen sind es nicht
Makler listen Landparzellen als 'bebaubar' auf, obwohl sie in ANEI liegen (faktisches Bauverbot), unter der inseltypischen Mindestgröße liegen oder keinen Straßen- oder Wasserzugang haben. Die Kosten für die Feststellung nach dem Kauf: 30.000–150.000 € festgelegtes Eigenkapital. Wir prüfen jede Parzelle, die wir Ihnen zusenden, gegen die PTI-Baseline, den kommunalen PGOU und die tatsächliche Zugangsrealität, bevor Sie sie überhaupt sehen.
Was 'ländlich' hier wirklich bedeutet
Ländliches Bauland auf den Balearen liegt in einer von fünf Zoneklassen, die durch den Pla Territorial Insular (PTI) pro Insel festgelegt werden. Die Klasse bestimmt die Mindestparzellengröße, die maximale Bebauungsfläche, Höhenbeschränkungen und Materialeinschränkungen. Inserate offenbaren dies selten — Verkäufer bevorzugen 'bebaubar' ohne Spezifizierung.
Die permissivste Landklasse. Mallorca: 14.000 m² Mindestgröße für Neubau. Menorca: 25.000 m². Die meisten von Maklern als 'bebaubar' bezeichneten Inserate fallen hier an.
Strengerer Agrarschutz. Ungefähr doppelte Mindestparzellengröße. Oft mit zusätzlichen Anbau- oder Wasserschutzauflagen.
Strenge Beschränkungen für Bauhöhe, Materialien und Bodenstörung. Nur ein Bruchteil der Parzellen kann neu gebaut werden.
Faktisches Bauverbot für Neubauten. Bestehende legale Wohngebäude können innerhalb ihrer Grundfläche renoviert werden. Der größte Teil der Tramuntana ist ANEI.
Sechs Prüfungen, bevor eine Parzelle in Ihren Posteingang kommt
Katasterüberlagerung abrufen und gegen die PTI abgleichen, um die tatsächliche Zoneklasse zu ermitteln.
Vergleich mit dem inseltypischen und zonentypischen Minimum für ein neues Wohngebäude.
Prüfung, was bereits auf der Parzelle gemäß Kataster vorhanden ist — wird auf die Bebauungsgrenze angerechnet.
Straßenzugang mit eingetragenem Wegerecht prüfen; Torrentes oder steile Gefälle kennzeichnen.
Öffentliche Wasser- und Stromversorgung vs. Zisternen und Solaranlage. Großer Unterschied in Lebensstil und Kosten.
Archäologische, hydrologische, Küstenschutz- und Brandschutzauflagen über die Standardzonierung hinaus.
Das Legalisierungsfenster — für Parzellen MIT bestehenden Strukturen
2024 öffnete die Balearenregierung ein einmaliges Fenster zur Legalisierung zuvor nicht genehmigter ländlicher Bauten, die vor bestimmten Stichtagen errichtet wurden. Alte Fincas mit informellen Erweiterungen, zu Nebenwohnungen umgebaute Scheunen, ohne Genehmigung errichtete Pools — viele können nun über das AFO-Verfahren gemäß DL 4/2024 in das legale Kataster aufgenommen werden.
Dies beeinflusst die Bebauungsrechnung: Eine Parzelle, die Sie für 'leer' hielten, könnte bereits 200 m² legalisierbare bestehende Bebauung haben, die auf die Grenze angerechnet wird und möglicherweise keinen Platz für Neubau lässt. Umgekehrt kann eine Parzelle mit informellen Strukturen nach Legalisierung erheblich wertvoller werden — oder mit einer unerwarteten Steuerrechnung einhergehen.
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Von Hand geprüfte Parzellen, kein wöchentlicher Spam
Die meisten Makler verschicken jede Parzelle, die sie haben, an jeden Käufer. Wir senden 2–3 Parzellen pro Anfrage, jede einzeln geprüft gegen Ihre Absicht, Ihr Budget und die Zonierungsrealität. Antwort innerhalb von 5 Tagen.