Kann man auf diesem Balearen-Grundstück bauen?
Der Kauf eines Landwirtschaftsgrundstücks zum Bau einer finca wirkt unkompliziert, bis Sie auf die Zonenbestimmungen treffen. Jede Balearen-Insel hat einen Pla Territorial Insular (PTI), der Mindestvorgaben pro Zone für neue Wohngebäude festlegt. Mallorca: 14.000 m² für rústic común. Menorca: 25.000 m². Formentera: 30.000 m² und die meisten Grundstücke können überhaupt nicht bebaut werden. Dieser Rechner prüft, ob Ihr Grundstück die Basisanforderungen erfüllt, bevor Sie sich auf einen Architektenbericht festlegen.
Find this on the Catastro overlay or ask the seller for the Nota Simple — it specifies the rural classification.
0 if vacant land. Existing build counts against the cap.
Plot meets the 14,000 m² minimum. Estimated buildable footprint: up to 225 m².
| Plot size | 15,000 m² |
| Minimum required for Rústic comú (common rural) | 14,000 m² |
| Estimated max built m² total | 225 m² |
| Estimated NEW additional buildable | 225 m² |
- ·This is a screening estimate. Final answer requires the municipality's PGOU + a Cédula Urbanística + an architect's pre-feasibility report (typical €800-2,500).
- ·Verify water + electric + road access — without them, even a buildable plot can be infeasible. Connection costs in remote rural can hit €30,000+.
Die fünf Zonenkategorien
- Rústic comú (allgemeine Landwirtschaftsfläche) — die permissivste Landwirtschaftskategorie. Die meisten von Agenturen beworbenen 'bebaubaren Grundstücke' fallen in diese Kategorie. Mindestgrundstücksgröße 14.000 m² in Mallorca.
- SRP (suelo rústico protegido) — geschützte Agrarfläche. Ungefähr doppelte Mindestgrundstücksgröße. Oft mit zusätzlichen Beschränkungen für Anbau und Wasserquellen.
- ARIP (Àrea Rural d'Interès Paisatgístic) — Landwirtschaftsgebiet von landschaftlichem Interesse. Strenge Beschränkungen für Bauhöhe, Materialien und Bodenstörung.
- ANEI (Àrea Natural d'Especial Interès) — geschütztes Naturschutzgebiet. Faktisches Bauverbot für Neubauten; nur Renovierung bestehender legaler Wohngebäude ist möglich. Der größte Teil der Tramuntana-Berge in Mallorca ist ANEI.
- Suelo urbano (Stadtland) — völlig anderes Regime. Baubarkeit wird pro Parzelle durch den kommunalen PGOU festgelegt. Dieser Rechner deckt Stadtland NICHT ab — fordern Sie eine Cédula Urbanística beim ayuntamiento an.
Dekret-Gesetz 4/2024 — das Legalisierungsfenster
2024 öffnete die Balearen-Regierung ein einmaliges Fenster zur Legalisierung von Landwirtschaftskonstruktionen, die vor bestimmten Stichtagen ohne AFO (Acord de Llicència) errichtet wurden. Dies ist eine rückwirkende Legalisierung bestehender Strukturen, keine Genehmigung für Neubauten. Wenn Ihr Grundstück eine alte finca, einen Stall oder einen Pool hat, der nicht genehmigt war, kann das AFO-Verfahren unter DL 4/2024 es in das legale Kataster bringen — was die Obergrenze in diesem Tool direkt beeinflusst. Siehe unseren AFO-Legalisierungsleitfaden.
Was dieses Tool nicht aussagen kann
- Spezifische kommunale PGOU-Beschränkungen — einzelne ayuntamientos können strenger als die PTI-Basisvorgabe sein.
- Abstände und Höhenlimits — typischerweise 5–10 m Abstand von Grenzen, 7 m Höchstgrenze für Landwirtschaft. Beeinflussen Form und Architektur.
- Wasser- und Stromversorgung — die größte versteckte Kostenfalle bei abgelegenen Landwirtschaftsgrundstücken. Anschluss an die Versorgungsnetze kann 20.000–50.000 € kosten. Autarke Versorgung (Zisternen + Solar) ist oft günstiger, verändert aber den Lebensstil.
- Straßenzugang und Grundbuchklarheit — viele Landwirtschaftsgrundstücke haben mehrdeutigen Zugang über Wegerechte, die möglicherweise nicht grundbuchlich geschützt sind. Eine Rechtsanwaltsprüfung des Titels vor Angebot ist unverzichtbar.
- Archäologische und hydrologische Überlagerungen — einige Grundstücke in der Nähe von torrentes, Schluchten oder registrierten Ruinen haben zusätzliche Beschränkungen außerhalb der Standard-Zonierung.
Durchsuchen Sie unsere geprüften Architekten, die sich auf Balearen-Landwirtschaftskonstruktion spezialisiert haben. Machbarkeitsstudien kosten 800–2.500 € und sind vor Unterzeichnung eines Grundstücks >500.000 € unverzichtbar.