Kauf auf Formentera — der Leitfaden für italienische Käufer

Warum Formentera ein anderer Markt ist

Formentera ist nicht Ibiza und nicht Mallorca. Es sind 19 km türkisfarbenes Wasser, kein Flughafen, keine Hochhäuser, keine Hotelketten. 52 % der Häuser sind in ausländischem Besitz — die höchste Konzentration in Spanien — und der Großteil dieses Besitzes ist italienisch. Dies ist eine Gemeinschaft, kein Touristenstrom.

Die praktische Konsequenz: Die meisten Transaktionen finden außerhalb des Marktes statt, durch Beziehungen. Agenturen, die seit 25+ Jahren auf der Insel tätig sind, kennen jeden Verkäufer persönlich. Der Preis ist nicht das erste Auswahlkriterium — der Zugang ist es.

Das italienische Steuerbild — was sich gegenüber einem Haus in Italien ändert

Das Doppelbesteuerungsabkommen Italien-Spanien von 1977 (noch in Kraft) legt fest, dass Immobilien dort besteuert werden, wo sie sich befinden. Übersetzt: Sie zahlen die Hauptsteuern in Spanien, müssen die Immobilie aber jedes Jahr in Italien angeben.

• Italienische Angabe: der RW-Abschnitt (quadro RW) Ihrer jährlichen Steuererklärung Redditi. Nichtangabe führt zu hohen Strafen — 3–15 % des nicht angegebenen Wertes plus rückwirkende IVIE.
• IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all'Estero): 0,76 % des spanischen Katastralwertes oder Kaufpreises. Dies ist Italiens Äquivalent zur IMU, wird aber an die italienische Staatskasse für ausländische Immobilien gezahlt.
• Steuergutschrift: Die jährlich gezahlte spanische IBI (Grundsteuer) kann von der italienischen IVIE abgezogen werden — keine Doppelbesteuerung auf die jährliche Grundsteuer.
• Kapitalgewinne beim Wiederverkauf: Spanien berechnet (Verkaufspreis − Kaufpreis + Kosten) mit 19 % bis 6.000 €, steigend auf 28 % über 300.000 €. Als italienischer Steuerpflichtiger geben Sie den Gewinn auch in Italien an, erhalten aber einen Steuergutschrift für das, was Spanien bereits eingezogen hat.

Transaktionskosten — rechnen Sie mit 12–14 % zusätzlich

Der Angebotspreis ist nicht der Endpreis. Addieren Sie:

• ITP (Grunderwerbsteuer, Wiederverkauf): progressiv 8–13 % in den Balearen. Bei einer 3-Mio.-€-Villa auf Formentera zahlt die oberste Stufe (2 Mio. € +) 13 % — etwa 260.000 € ITP auf diesen oberen Anteil allein.
• IVA + AJD (für Neubau): 10 % Mehrwertsteuer plus 1,5–2 % Stempelsteuer. Üblicherweise günstiger als Wiederverkauf über 1 Mio. €.
• Notar: 1.500–4.000 € (feste Gebührenskala nach Wert).
• Grundbuchamt: 500–1.500 €.
• Gestoría (spanischer Papierkram-Handler, Äquivalent zum Steuerberater): 500–1.500 €.
• Italienischer Anwalt (optional, aber dringend empfohlen): 3.000–8.000 € für Titelprüfung, städtebauliche Kontrollen, Katastralprüfung, Entwurf notarieller Vollmacht.

Die NIE — erstes Dokument zum Regeln

Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist Spaniens Ausländer-Steuer-ID. Sie benötigen sie für: Bankkontoöffnung, Unterzeichnung eines Kaufvertrags, Steuerzahlung, Einrichtung von Versorgungsunternehmen. Nichts wird ohne sie unterzeichnet.

Drei Wege aus Italien:

• Über spanisches Konsulat (Rom, Mailand, Genua, Neapel): per E-Mail buchen, 2–4 Wochen Wartezeit. 10,88 € Gebühr. Unkompliziert, aber in der Hochsaison langsam.
• Über spanische notarielle Vollmacht: Unterzeichnen Sie eine notarielle Delegation vor einem italienischen Notar (150–300 €), Ihr spanischer Anwalt oder Ihre Gestoría reicht für Sie in Madrid ein. Dauert 2–3 Wochen. So machen es ernsthafte Käufer.
• Persönlich in Ibiza (keine Polizeiwache auf Formentera): Buchen Sie bei der Comisaría Ibiza, wird am selben Tag ausgestellt. Praktisch, wenn Sie es mit einer Besichtigungsreise kombinieren.

Ankunftslogistik — Formenteras echte Einschränkung

Formentera hat keinen Flughafen. Sie können nur auf dem Seeweg dorthin gelangen. Dies ist der Hauptgrund, warum die Insel exklusiv bleibt — und der Hauptschmerzpunkt beim Besitz eines Hauses dort.

• Flug + Fähre: Mailand/Rom → Ibiza (1h45–2h30) → Formentera per Fähre (30 min–1h). Häufige Fähren April–Oktober, reduziert im Winter.
• Sommerspitze (Juli–August): Fähren sind voll, Buchung erforderlich Wochen im Voraus, lange Warteschlangen am Hafen Ibiza. Ein privater Transfer (Ibiza → Formentera) kostet 1.500–3.000 € Hin- und Rückfahrt, spart aber alles.
• Nebensaison (November–März): Die Insel leert sich, Fährverkehr reduziert, viele Restaurants geschlossen. Gut für ein Sommerhaus. Anderes Bild, wenn Sie dort ganzjährig leben möchten.
• Transport auf Formentera: Mietwagen oder eigenes Fahrzeug per Fähre. Die meisten Einwohner nutzen Roller oder Fahrräder. Die Insel ist 19 km von Nord nach Süd.

Das Vermietungslizenzen-Moratorium — warum es wichtig ist

Seit 2022 blockieren die Balearen neue Kurzzeitvermietungslizenzen. Auf Formentera ist die Blockade total, verlängert bis mindestens Ende 2026. Eine bestehende Lizenz (ETV) ist wirklich wertvoll: Der Preisunterschied zwischen einer Immobilie mit Lizenz und einer identischen ohne kann 500.000 € übersteigen.

Wenn Sie zum Eigengebrauch kaufen und keine Vermietungspläne haben, ändert sich nichts. Wenn Kurzzeitvermietung Teil Ihres Geschäftsplans ist, überprüfen Sie die Lizenz VOR dem Angebot. Vertrauen Sie niemals auf 'Lizenz in Bearbeitung' — unter dem Moratorium werden keine neuen ausgestellt.

Agenturen und Fachleute — wer zu kontaktieren ist

Formentera hat etwa 32 Agenturen, aber die, die tatsächlich die Angebote kontrollieren, sind weniger als 10. Dies sind die primären Anlaufstellen:

• Casa y Entorno — 30 Jahre auf der Insel, italienischsprachiges Team, mittleres bis oberes Portfolio
• Oceanliving / Formenteraliving — 25 Jahre, Fokus auf erstklassige Strände und Es Arenals
• MA Formentera Houses — zeitgenössische Villen, internationales Publikum
• Utopía de la Isla — Spezialisten für rustikalen Charme
• Sotheby's Formentera — Ultra-Luxus, Segment 5 Mio. € +
• Inmoformentera — zugänglicher, starke Abdeckung des Inselzentrums

Finanzierung — italienische Hypotheken erreichen Formentera nicht

Italienische Banken vergeben keine Kredite auf spanische Immobilien (seltene Ausnahmen mit Sicherheiten in Italien). Spanische Banken vergeben Kredite an Nicht-Residenten, aber mit strengeren Bedingungen:

• Max. LTV: 60–70 % für Nicht-Residenten (vs. 80 % für spanische Einwohner)
• Zinssätze: 3,5–4,5 % fest für 20–25 Jahre (Januar 2026). Variabel: Euribor + 1,5 %
• Dokumentation: letzte 2 Jahre Steuererklärungen (730 oder UNICO), 3 Monate Kontoauszüge, Arbeitsvertrag, Vermögensaufstellung, NIE
• Empfohlene Makler: Lionsgate Capital (Palma, italienisches Team), CRD Capital (Mailand, Balearic-Spezialisten für italienische Käufer), Mortgage Direct
• Alternative: bar zahlen, dann 6–12 Monate nach Kauf mit einer spanischen Hypothek refinanzieren, wenn Sie Leverage in den Büchern möchten.

Die Checkliste vor Unterzeichnung

Vor Unterzeichnung des Vorvertrags (contrato de arras) überprüfen Sie:

• Aktuelle Nota simple (innerhalb von 30 Tagen) — bestätigt Eigentum, Pfandrechte, Hypotheken
• Gültiges Energieausweis
• Wohnbescheinigung (cédula de habitabilidad)
• Städtebaulicher Status: urban, ländlich oder in einer geschützten Zone (ANEI/AANP)?
• Eigentümergemeinschaft (falls Eigentumswohnung): Protokolle der letzten 3 Versammlungen, anstehende Sonderumlagen
• ETV (Tourismuslizenz): Nummer, Typ (ETV/ETVPL/ETV60), Gültigkeit — Gegenprüfung im öffentlichen Register des Consell de Formentera
• IBI gezahlt für die letzten 4 Jahre (Haftung geht auf neuen Eigentümer über, falls unbezahlt)