Rechner für Mietrendite von Balearenimmobilien

Drei Rentitekennzahlen, drei verschiedene Fragen

• Bruttrendite = Jahresumsatz ÷ Kaufpreis. Oberflächliche Kennzahl — ignoriert Kosten. Nützlich nur für schnelle Vergleiche zwischen Immobilien.
• Nettorendite = (Umsatz − alle Betriebskosten) ÷ Kaufpreis. Die Frage 'Was verdient diese Immobilie?'. Sollte in den Balearen je nach Insel und ETV-Status 4–7 % betragen.
• Cash-on-Cash = jährlicher Cashflow ÷ eingesetztes Kapital. Die Frage 'Was verdient mein Geld?'. Mit Fremdfinanzierung (Hypothek) kann die Quote deutlich höher als die Nettorendite ausfallen — aber auch deutlich niedriger, wenn die Zinsen steigen.

ETV ist der entscheidende Faktor

Eine Immobilie mit gültiger, übertragbarer ETV-Lizenz an Mallorcas Süd- oder Nordostküste kann in einem einzigen Sommer (12–22 Wochen à 2.000–5.000 €/Woche) 30.000–80.000 € Nettomieteinnahmen erzielen. Dieselbe Immobilie ohne ETV ist auf Langzeitmiete à 2.000–3.500 €/Monat beschränkt — 24.000–42.000 €/Jahr, oft weniger nach Leerstand.

Bestätigen Sie, dass die ETV real ist, bevor Sie sie in Ihre Investitionsthese einbauen. Nutzen Sie unsere ETV-Verifizierungsdatenbank, um eine bestimmte Lizenz nachzuschlagen.

Was der Rechner nicht modelliert

• Leerstand / Saisonalitätsrisiko — STR-Renditen konzentrieren sich auf 12–20 Sommerwochen; ein schlechter Sommer (Wetter, Überangebot, Regulierung) schadet. Stress-Test durch Reduktion des Wochensatzes oder der Auslastung um 30 %.
• Kapitalwertsteigerung — Balearenimmobilien sind im Segment ausländischer Käufer durchschnittlich 5–9 %/Jahr gestiegen. Echte Gesamtrendite = Cashrendite + Wertsteigerung, oft das Doppelte der reinen Cash-on-Cash-Quote.
• Steuerstruktur-Optimierung — der Kauf über eine spanische SL ändert die Abzugsfähigkeit. Für Käufe ab 1 Mio. € lohnt sich eine Modellierung mit einem Steuerberater.
• Währungsabsicherung — Nicht-EUR-Verdiener zahlen in GBP/USD/CHF, die gegenüber EUR schwanken. Eine 10-%-FX-Bewegung entspricht 1–2 Jahren Nettorendite.