Formentera. L'ultima isola che ancora sembra rara.

Scarsità strutturale. L'isola è solo 82 km², sono in vigore rigorose moratori edilizie, e solo ~120 proprietà sono tipicamente in vendita in qualsiasi momento. La proprietà straniera è al 52% (la più alta in Spagna), la domanda è concentrata tra gli acquirenti di lusso italiani, e nessuna nuova licenza di affitto turistico viene emessa. Risultato: €15.000+/m² a Es Arenals e Illetes, e prezzo medio di vendita di €2.650.000–€3.400.000.

Nessun aeroporto. Vola a Ibiza (Milano/Roma ~2 ore, da la maggior parte delle capitali europee diretto), poi traghetto di 30 minuti dal porto di Ibiza. Picco estivo: i traghetti si riempiono, prenota con settimane di anticipo. I trasferimenti privati in barca da Ibiza costano €1.500–€3.000 andata e ritorno. Bassa stagione (novembre–marzo) l'orario dei traghetti si riduce significativamente e gran parte della scena dei ristoranti dell'isola chiude.

Sì — nessuna restrizione. I cittadini UE affrontano meno documentazione rispetto ai non-UE. Gli acquirenti italiani dominano il mercato, e la maggior parte delle agenzie immobiliari ha personale che parla italiano. NIE richiesto prima di qualsiasi firma. Gli acquirenti italiani dovrebbero consultare un consulente fiscale transfrontaliero: la proprietà spagnola deve essere dichiarata nel modulo RW italiano, e l'IVIE (0,76% del valore) è dovuta annualmente all'Italia.

Come asset di lusso lifestyle: storicamente molto forte, con apprezzamento medio dell'8–12% annuo nell'ultimo decennio e un'offerta strutturalmente limitata. Come gioco di reddito da locazione: più debole, perché le nuove licenze ETV non vengono emesse — solo le proprietà con licenza esistente possono affittare legalmente a breve termine. Se acquisti principalmente per uso personale in un mercato di scarsità, i numeri di Formentera hanno superato Maiorca e Ibiza negli ultimi 10 anni.

Se sei residente fiscale in Italia e possiedi una proprietà a Formentera, devi versare l'IVIE al fisco italiano allo 0,76% del valore catastale o di acquisto ogni anno — separatamente dall'IBI spagnolo. Devi inoltre segnalare la proprietà nella sezione RW della tua dichiarazione italiana (monitoraggio fiscale) ogni anno. La mancata presentazione del RW comporta sanzioni dal 3 al 15% del valore non dichiarato, quindi la maggior parte degli acquirenti italiani lavora con un commercialista che gestisce entrambi i lati. Il trattato italo-spagnolo del 1977 sulla doppia imposizione fiscale ti impedisce di essere tassato due volte sullo stesso reddito, ma le dichiarazioni sono comunque obbligatorie in entrambi i paesi.

Non c'è un aeroporto a Formentera, quindi il percorso è: vola da Milano Malpensa o Roma Fiumicino a Ibiza (circa 2 ore di volo diretto in estate, Ryanair/Vueling/ITA stagionali), poi un traghetto veloce di 30 minuti dal porto di Ibiza a La Savina. Da luglio ad agosto i traghetti si esauriscono — prenota in anticipo. I voli fuori stagione sono meno frequenti e gli orari dei traghetti sono ridotti. Molti proprietari italiani navigano da Liguria o dalla Costa Azzurra, oppure prenotano un trasferimento privato in barca da Ibiza (1.500–3.000 € andata e ritorno).

Le banche spagnole prestano agli acquirenti non residenti dell'UE a circa il 60–70% LTV. Per gli acquirenti italiani, i broker più comunemente utilizzati a Formentera sono CRD Capital e Lionsgate Capital — entrambi hanno team che parlano italiano e sanno come presentare buste paga italiane, bilanci (per i titolari di partita IVA) e dichiarazioni RW ai sottoscrittori spagnoli. Aspettati tassi superiori dello 0,5–1% rispetto ai prezzi per i residenti spagnoli e un processo di 3–6 mesi. Molti acquirenti italiani pagano in contanti per evitare completamente le complicazioni.

La maggior parte delle agenzie consolidate di Formentera operano principalmente in italiano dato il mix di acquirenti. Casa y Entorno, Oceanliving Formentera e Sotheby's International Realty Formentera hanno tutti madrelingua italiani nello staff e gestiscono regolarmente la documentazione transfrontaliera. Per le vendite private fuori mercato (una parte importante del mercato di Formentera — circa un terzo delle transazioni), le relazioni attraverso la comunità italiana sono il modo in cui emergono gli affari.

Sì — Formentera è spesso chiamata informalmente l'isola più meridionale dell'Italia. L'italiano è ampiamente parlato nei ristoranti e nei negozi, soprattutto a Es Pujols e La Savina. La comunità è concentrata da maggio a settembre; i residenti tutto l'anno sono un gruppo più piccolo. I giornali italiani e il vino sono facilmente reperibili, e diversi ristoranti di proprietà italiana (Beso Beach, Pineta, Can Carlos) formano il fulcro sociale della scena estiva. Molte famiglie italiane possiedono qui da 2–3 generazioni.