La maggior parte dei lotti 'edificabili' nelle Baleari non lo sono
Le agenzie pubblicizzano i lotti rurali come 'edificabili' quando si trovano in ANEI (divieto effettivo di nuova costruzione), oppure sotto la dimensione minima per isola, oppure senza accesso stradale o idrico. Il costo di scoprirlo dopo l'acquisto: 30-150 K€ di capitale bloccato. Controlliamo ogni lotto rispetto alla baseline PTI, al PGOU comunale e alla realtà dell'accesso prima che tu lo veda.
Cosa significa davvero 'rurale' qui
I terreni rurali delle Baleari rientrano in una di cinque classi di zona stabilite dal Pla Territorial Insular (PTI) per isola. La classe determina la dimensione minima del lotto, l'impronta massima edificabile, i limiti di altezza e le restrizioni sui materiali. Gli annunci raramente lo specificano — i venditori preferiscono 'edificabile' senza dettagli.
La classe rurale più permissiva. Maiorca: minimo 14.000 m² per nuova costruzione. Minorca: 25.000 m². La maggior parte degli annunci delle agenzie etichettati come 'edificabili' rientra qui.
Protezione agricola più ristretta. Circa il doppio della dimensione minima del lotto. Spesso con vincoli di coltivazione o fonte d'acqua sovrapposti.
Forti restrizioni su altezza dell'edificio, materiali, disturbo del terreno. Solo una frazione dei lotti può costruire nuovo.
Divieto effettivo di nuova costruzione. Le abitazioni legali esistenti possono essere ristrutturate entro la loro impronta. La maggior parte della Tramuntana è ANEI.
Sei controlli prima che un lotto raggiunga la tua casella di posta
Estraiamo l'overlay catastale + incrociamo il PTI per identificare la classe di zona effettiva.
Confrontiamo con il minimo per isola e per zona per nuova abitazione.
Controlliamo cosa c'è già sul lotto secondo il catasto — conta contro il limite edificabile.
Verifichiamo che l'accesso stradale abbia una servitù registrata; segnaliamo torrenti o pendenze ripide.
Acqua e elettricità da rete pubblica vs cisterne e solare. Differenza enorme di stile di vita e di costi.
Overlay archeologici, idrologici, costieri, di rischio incendio oltre la zonizzazione standard.
La finestra di legalizzazione — per lotti CON strutture esistenti
Nel 2024 il governo delle Baleari ha aperto una finestra una tantum per legalizzare costruzioni rurali precedentemente non autorizzate realizzate prima di date limite specifiche. Vecchie fincas con ampliamenti informali, fienili convertiti in seconde abitazioni, piscine costruite senza permessi — molte possono ora essere portate nel catasto legale tramite il processo AFO secondo DL 4/2024.
Questo influisce sulla matematica dell'edificabilità: un lotto che pensavi 'libero' potrebbe già avere 200 m² di costruzione esistente legalizzabile, che conta contro il limite e potrebbe eliminare lo spazio per nuova costruzione. Al contrario, un lotto con strutture informali potrebbe improvvisamente valere significativamente di più una volta legalizzato — o comportare una fattura fiscale inaspettata.
Il nostro controllo segnala i lotti nella finestra AFO così sai se stai acquistando un lotto pulito o un progetto di legalizzazione.
Lotti selezionati a mano, niente spam di 'lotto della settimana'
La maggior parte delle agenzie invia ogni lotto che ha a ogni acquirente. Noi inviamo 2-3 lotti per richiesta, ciascuno controllato a mano rispetto alle tue intenzioni, al tuo budget e alla realtà della zonizzazione. Risposta in 5 giorni.