Il vero costo dell'acquisto — tasse, oneri e la regola del 10–15%

Il prezzo di listino non è il tuo costo totale. Tra imposta di trasferimento, notaio, registro e onorari legali, prevedi il 10–15% in più. Ecco la ripartizione esatta per il 2026.

Imposta di trasferimento — la voce più consistente (rivendita)

L'ITP balearico (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) è progressivo, il che significa che paghi aliquote diverse su diverse fasce del prezzo.

Fino a 400.000 € — 8%
Da 400.000 € a 600.000 € — 9% sulla parte superiore a 400.000 €
Da 600.000 € a 1.000.000 € — 10% sulla parte superiore a 600.000 €
Da 1.000.000 € a 2.000.000 € — 12% sulla parte superiore a 1.000.000 €
Oltre 2.000.000 € — 13% sulla parte superiore a 2.000.000 €

Esempio pratico — rivendita a 950.000 €

400.000 € × 8% = 32.000 €

200.000 € × 9% = 18.000 €

350.000 € × 10% = 35.000 €

ITP totale = 85.000 € (circa 8,9% effettivo)

Le nuove costruzioni pagano l'IVA invece

Le nuove costruzioni da uno sviluppatore pagano il 10% di IVA (imposta sul valore aggiunto) più l'AJD (imposta di bollo). L'AJD è dell'1,5% fino a 1 milione di euro e del 2% oltre. L'onere complessivo è tipicamente un po' inferiore all'ITP alle fasce di prezzo più alte — vale la pena modellare entrambi se stai scegliendo tra una rivendita e una nuova costruzione nella stessa fascia.

Costi di transazione facili da dimenticare

Oltre all'imposta, prevedi:

Notaio — 600–2.500 € a seconda della complessità
Registro fondiario — 400–1.500 €
Gestoría (gestisce la documentazione) — 300–1.000 €
Avvocato (tuo) — circa 1% del prezzo di acquisto, con minimo di circa 2.500 €
Perizia / ispezione strutturale (facoltativa ma consigliata) — 500–1.500 €
Procura (se acquisti da remoto) — 200–500 €

Costi annuali di proprietà

Una volta che possiedi la proprietà, i costi ricorrenti sono (dati verificati ad aprile 2026 — la legge di bilancio spagnola può modificare questi importi annualmente, riconferma con il tuo gestor):

IBI (imposta sulla proprietà) — 0,4–1,1% del valore catastale all'anno (intervallo fissato dallo stato, i comuni stabiliscono il proprio tasso all'interno di esso). Un appartamento da 1 milione di euro a Palma potrebbe pagare 600–1.200 €.
Basura (raccolta rifiuti) — 80–250 € all'anno
Spese condominiali (appartamenti/villette a schiera) — 60–400 €/mese a seconda dei servizi
Imposta sul reddito per non residenti (Modelo 210) — 19% (residenti UE/SEE) o 24% (non UE) sulla rendita imputata dell'1,1% del valore catastale se non affitti la proprietà, o sul reddito da locazione effettivo se lo fai
Imposta sulla ricchezza balearica (impuesto sobre el patrimonio) — soglia di 700.000 € di attivi netti spagnoli (aumentata da 400.000 € nel 2024; politicamente volatile, potrebbe tornare indietro); aliquote progressive oltre
Assicurazione casa — 300–1.000 € all'anno

Ottimizzazione del carico fiscale

Alcune strutture legali che gli acquirenti con budget medio-alto utilizzano regolarmente:

Proprietà tramite SL spagnola (società a responsabilità limitata) — riduce l'esposizione all'imposta sulla ricchezza ma aggiunge conformità annuale (~1.500 €/anno) e limita l'accesso alle detrazioni per uso personale
Pianificazione dei trattati contro la doppia imposizione — conferma con un consulente fiscale transfrontaliero prima della chiusura, soprattutto se possiedi anche proprietà negli USA, Regno Unito o Germania
Titolo in un trust familiare — raramente utilizzato in Spagna, generalmente un netto svantaggio per scopi fiscali spagnoli