Licenze ETV — il livello di valore nascosto negli immobili di Mallorca

Che cosa è effettivamente l'ETV

ETV — abbreviazione di Estancia Turística en Vivienda — è il quadro normativo delle Baleari che concede a una specifica abitazione il diritto legale di essere affittata a breve termine ai turisti. Senza di essa, il minimo di affitto usuale è di 30 giorni, il che esclude un'enorme fetta del mercato turistico.

Dal 2022, il Consell de Mallorca ha congelato i nuovi permessi con una moratoria spinta da preoccupazioni di overtourism. Il congelamento è stato esteso più volte e attualmente si estende almeno fino alla fine del 2026, con ampio consenso politico per un'ulteriore estensione. Ciò significa che una proprietà con una licenza ETV valida non è una classe di asset in crescita — è una a stock fisso, e questa scarsità si riflette nei prezzi.

I tre tipi di licenza

Non ogni ETV ti permette di fare la stessa cosa. Comprendere la differenza è critico prima di fare un'offerta.

• ETV — la più preziosa. Si applica alle abitazioni unifamiliari (ville, fincas, townhouse indipendenti). Nessun limite alle notti di affitto.
• ETVPL — per appartamenti e townhouse in edifici multi-famiglia. Dal aprile 2025, richiede un voto positivo esplicito dall'assemblea dei proprietari — le ETVPL esistenti sono grandfathered, ma un voto del condominio può comunque imporre limiti ai nuovi affitti.
• ETV60 — una licenza limitata che consente solo 60 notti di affitto per anno solare. Vale meno di una ETV completa ma comunque significativamente meglio di niente.

Come verificare una licenza prima di acquistare

Gli agenti a volte elencano 'ETV' in modo generico. Prima di fare un'offerta, fai tre cose:

• Chiedi il numero di licenza (formato: ET/XXXX). Controllalo nel registro pubblico del Consell de Mallorca.
• Conferma che la licenza è allegata a questo indirizzo specifico. I numeri ETV occasionalmente vengono trasferiti a una proprietà diversa — una bandiera rossa che vuoi cogliere presto.
• Per ETVPL, richiedi il verbale del voto dell'assemblea dei proprietari. Se il condominio ha deciso di vietare i nuovi affitti a breve termine, la licenza grandfathered potrebbe comunque essere cancellabile in alcuni casi limite.

Come appare il premio nella pratica

Tracciamo il prezzo al m² sulla nostra mappa per gli annunci con e senza ETV nella stessa città. Nelle aree costiere ad alta domanda (Port de Pollença, Santa Ponsa, Santanyí), un equivalente con licenza ETV si attesta dal 15–30% sopra lo stock senza licenza. Nelle aree rurali interne, il premio è minore (8–15%) perché il caso del rendimento di affitto è più debole.

Per gli acquirenti che intendono effettivamente affittare la proprietà quando non la utilizzano, il premio spesso si ripaga in 3–5 anni. Per gli acquirenti puramente lifestyle, è comunque una copertura: se mai dovessi vendere, il prossimo acquirente valuterà la licenza.

Quando un annuncio dice 'ETV possibile' o 'ETV in corso'

Sotto la moratoria, le domande 'in corso' sono raramente approvate. Gli agenti occasionalmente posizionano una proprietà come 'idonea per ETV' in base alla zonizzazione e all'età, ma l'idoneità da sola non è una licenza. Tratta qualsiasi ETV non esistente come un'ipotesi di valore zero fino a prova contraria.