Puoi costruire su questo lotto delle Baleari?
Acquistare un terreno rurale per costruire una finca sembra semplice finché non ti scontri con le norme di zonizzazione. Ogni isola delle Baleari ha un Pla Territorial Insular (PTI) che fissa i minimi per zona per le nuove abitazioni. Maiorca: 14.000 m² per terreno rurale comune. Minorca: 25.000 m². Formentera: 30.000 m² e la maggior parte dei lotti non può costruire affatto. Questo calcolatore verifica se il tuo lotto soddisfa i requisiti di base prima di impegnarti in una relazione di un architetto.
Find this on the Catastro overlay or ask the seller for the Nota Simple — it specifies the rural classification.
0 if vacant land. Existing build counts against the cap.
Plot meets the 14,000 m² minimum. Estimated buildable footprint: up to 225 m².
| Plot size | 15,000 m² |
| Minimum required for Rústic comú (common rural) | 14,000 m² |
| Estimated max built m² total | 225 m² |
| Estimated NEW additional buildable | 225 m² |
- ·This is a screening estimate. Final answer requires the municipality's PGOU + a Cédula Urbanística + an architect's pre-feasibility report (typical €800-2,500).
- ·Verify water + electric + road access — without them, even a buildable plot can be infeasible. Connection costs in remote rural can hit €30,000+.
Le cinque classi di zona
- Rústic comú (terreno rurale comune) — la classe rurale più permissiva. La maggior parte dei 'lotti edificabili' pubblicizzati dalle agenzie rientra qui. Lotto minimo 14.000 m² a Maiorca.
- SRP (suelo rústico protegido) — terreno agricolo protetto. Circa il doppio della dimensione minima del lotto. Spesso ha vincoli aggiuntivi su colture e fonti d'acqua.
- ARIP (Àrea Rural d'Interès Paisatgístic) — area rurale di interesse paesaggistico. Forti restrizioni su altezza dell'edificio, materiali e disturbo del terreno.
- ANEI (Àrea Natural d'Especial Interès) — area naturale protetta. Divieto effettivo di nuove costruzioni; solo ristrutturazione di abitazioni legali esistenti è possibile. La maggior parte delle montagne della Tramuntana a Maiorca è ANEI.
- Suelo urbano (terreno urbano) — regime completamente diverso. L'edificabilità è fissata per lotto dal PGOU municipale. Questo calcolatore NON copre terreni urbani — richiedi una Cédula Urbanística all'ayuntamiento.
Decreto Legge 4/2024 — la finestra di legalizzazione
Nel 2024 il governo delle Baleari ha aperto una finestra una tantum per legalizzare costruzioni rurali realizzate prima di date limite specifiche che non avevano AFO (Acord de Llicència). Si tratta di legalizzazione retroattiva di costruzioni esistenti, non di permesso per costruire nuovo. Se il tuo lotto ha una vecchia finca, un fienile o una piscina che non era in un permesso, il processo AFO secondo DL 4/2024 potrebbe portarla nel catasto legale — il che incide direttamente sul calcolo del limite in questo strumento. Vedi la nostra guida alla regolarizzazione AFO.
Cosa questo strumento non può dirti
- Restrizioni specifiche del PGOU municipale — i singoli ayuntamientos possono essere più ristretti della linea di base PTI.
- Arretramenti + limiti di altezza — tipicamente arretramento di 5-10 m dai confini, limite di altezza di 7 m in zona rurale. Influisce sulla forma e l'architettura.
- Accesso a acqua + elettricità — il costo nascosto più grande su terreni rurali remoti. La connessione alla rete può costare 20.000-50.000 €. Off-grid (cisterne + solare) è spesso più economico ma cambia lo stile di vita.
- Accesso stradale + chiarezza dell'atto — molti terreni rurali hanno accesso ambiguo tramite servitù che potrebbero non essere protette nell'atto. Un controllo del titolo da parte di un avvocato prima dell'offerta è essenziale.
- Sovrapposizioni archeologiche / idrologiche — alcuni lotti vicino a torrenti, burroni o rovine registrate hanno restrizioni aggiuntive al di fuori della zonizzazione standard.
Sfoglia i nostri architetti selezionati che si specializzano in costruzioni rurali delle Baleari. Le relazioni di pre-fattibilità costano 800-2.500 € e sono essenziali prima di firmare su un lotto > 500.000 €.