Acquistare a Ibiza — la guida per i compratori italiani

Perché i compratori italiani scelgono Ibiza

Ibiza non è solo lo stereotipo della discoteca. L'isola ha due metà distinte: il sud (Playa d'en Bossa, Ibiza Town, San José) dove si concentra la famosa vita notturna, e il nord (San Juan, San Carlos, Santa Inés, Portinatx) che è rurale, tranquillo e molto più simile alla costa toscana che a Las Vegas. I compratori italiani si dividono tra entrambe, ma la maggior parte degli acquisti permanenti sono nel nord e nell'est.

Ciò che i compratori italiani menzionano costantemente: la qualità dei prodotti freschi e la cultura gastronomica, la scena di ristoranti già gestiti da italiani (soprattutto a Santa Eulalia e San Carlos), l'assenza di sviluppo in altezza, e la stessa topografia monti-mare che si trova in Liguria o nelle Cinque Terre.

Dove gli italiani acquistano effettivamente a Ibiza

La concentrazione di compratori italiani segue un modello geografico chiaro. La comunità italofona, i ristoranti italiani e le agenzie italofone si concentrano in circa cinque zone:

• Santa Eulalia e San Carlos — costa est, la comunità italiana più consolidata dell'isola. Centro di Santa Eulalia pedonale, atmosfera hippy-chic di San Carlos, mercato Las Dalias. Fascia tipica 1.200.000 €–4.000.000 €.
• San Juan e Portinatx — costa nord, rurale, parte più tranquilla dell'isola. Italiani che cercano l'atmosfera di Formentera ma con migliore accesso ai voli. 1.000.000 €–3.500.000 €.
• Santa Inés e San Mateo — nord interno, valli di mandorli in fiore, agriturismo. 800.000 €–2.000.000 € per fincas restaurate.
• Entroterra di San José — sud-ovest, colline sopra Cala Tarida e Cala Vadella. Ville con vista mare, fascia medio-lusso+. 2.000.000 €–8.000.000 €.
• Ibiza Town (Dalt Vila / Marina Botafoch) — centro storico o appartamenti in marina. Compratori italiani che cercano pedonalità e ristorazione. 700.000 €–5.000.000 €+.

Tasse italiane su una casa spagnola — cosa cambia

Stesso trattato di Maiorca e Formentera — il quadro di doppia imposizione Italia-Spagna del 1977. Gli immobili sono tassati dove si trovano. Le tasse spagnole sono primarie; l'Italia richiede comunque dichiarazione annuale.

• Quadro RW del modello italiano Redditi, ogni anno. Sanzioni per mancata dichiarazione: 3–15% del valore non dichiarato più IVIE retroattiva.
• IVIE: 0,76% del valore catastale spagnolo o di acquisto, pagato al fisco italiano annualmente. L'IBI spagnolo è credibile contro l'IVIE.
• Plusvalenze da rivendita: la Spagna tassa il 19% fino a 6.000 €, scalando al 28% sopra 300.000 €. Ridichiarata in Italia con credito per ritenuta spagnola.
• Redditi da locazione: ritenuta spagnola del 19% per residenti UE (con spese deducibili), 24% altrimenti. Dichiarata in Italia tramite Sezione II del quadro RW.

Costi di transazione — budget 11–13% in più

Stesso regime balearico di Maiorca e Formentera. Il tetto della scala ITP colpisce duramente i prezzi di Ibiza perché molte proprietà rientrano nella fascia 2.000.000 €+:

• ITP (rivendita): 8% (fino a 400.000 €) → 9% → 10% → 11% → 12% → 13% (sopra 2.000.000 €). Su una villa di Santa Eulalia da 3.000.000 €: circa 355.000 € di sola imposta di trasferimento.
• IVA + AJD (nuova costruzione): 10% IVA + ~1,5% imposta di bollo. La nuova costruzione è rara a Ibiza al di fuori di Ibiza Town e San José a causa delle restrizioni di uso del suolo.
• Notaio: 1.500 €–4.000 €.
• Registro immobiliare: 500 €–1.500 €.
• Gestoría: 500 €–1.500 €.
• Avvocato italiano (fortemente consigliato): 3.000 €–8.000 €.

L'ETV di Ibiza — ancora più restrittivo di Maiorca

Il regime turistico-locativo di Ibiza è il più restrittivo delle Baleari. La moratoria su nuove licenze prosegue almeno fino a fine 2026, E ci sono limiti per zona ancora più severi di quelli di Maiorca. Il premio di prezzo per una licenza esistente è di conseguenza maggiore — facilmente 25–40% in alcune zone.

Se intendi affittare la proprietà a breve termine, la verifica della licenza è non negoziabile:

• Ottieni il numero di licenza (formato ET/XXXX) e verifica nel registro pubblico del Consell d'Eivissa — registro separato da Maiorca e Formentera.
• Conferma che la licenza sia legata a questo specifico riferimento catastale.
• Tre tipi di licenza come Maiorca (ETV, ETVPL, ETV60).
• Per ETVPL (appartamenti) da aprile 2025: richiede anche voto positivo esplicito della comunità dei proprietari.
• Ignora qualsiasi affermazione verbale di 'licenza in corso' — nessuna nuova in fase di rilascio.

NIE — stessi tre percorsi dall'Italia

Il NIE è a livello spagnolo, quindi le opzioni di acquisizione sono identiche a Maiorca:

• Consolato spagnolo in Italia (Roma, Milano, Genova, Napoli, Bologna): attesa 2–6 settimane a seconda della stagione. Tassa 10,88 €.
• Procura tramite notaio italiano + gestoría spagnola: 150 €–300 € + tassa gestoría, 2–3 settimane. Percorso più pulito per compratori seri.
• Di persona a Ibiza: prenota presso la Comisaría di Ibiza (a Ibiza Town), tipicamente rilasciato lo stesso giorno. Combina con un viaggio di visione se possibile.

Voli e traghetti dall'Italia

L'aeroporto di Ibiza (IBZ) ha servizio diretto da diverse città italiane in estate, ma l'orario invernale si riduce drasticamente:

• Voli diretti estate (maggio–ottobre): Milano Linate/Malpensa/Bergamo, Roma Fiumicino/Ciampino, Bologna, Napoli, Venezia. 1–4 giornalieri aggregati. Tempo di volo 1h30–2h.
• Voli diretti inverno (novembre–aprile): tipicamente solo Milano e Roma, spesso solo 2–4x settimanali. Molti compratori italiani instradano via Barcellona in inverno.
• Alternativa traghetto: Civitavecchia → Barcellona (notturno, 20h, Grimaldi) poi Barcellona → traghetto Ibiza (Trasmediterránea, Baleària). Utile se porti un'auto o eviti il caos aeroportuale estivo.
• Sull'isola: 15–35 min dall'aeroporto alla maggior parte delle zone di compratori italiani. Santa Eulalia e Ibiza Town sono 15–20 min; San Juan e Portinatx 35–45 min.

Agenzie italofone a Ibiza

Ibiza ha meno agenzie di Maiorca ma una proporzione più alta serve compratori internazionali. Quelle con team italofoni e vero track record di compratori italiani:

• Engel & Völkers Ibiza — agenti italofoni, uffici multipli (Ibiza Town, Santa Eulalia, San José). Inventario ampio.
• Sotheby's International Realty Ibiza — segmento 2.000.000 €+, desk clienti italiano.
• Kühn & Partner Ibiza — bilingue tedesco-italiano, consolidato da 30+ anni.
• Prestige Properties — boutique, specialista costa nord, italofilo.
• Ibiza Country Villas — focus rurale e fincas, italofono e anglofono.
• Noble House International — segmento lusso, italofono.

Finanziamento — stessi vincoli banche spagnole

Le banche italiane generalmente non ipotecano nemmeno a Ibiza. Le banche spagnole prestano a non residenti con gli stessi termini più severi di Maiorca:

• LTV massimo: 60–70% per non residenti.
• Tasso: 0,5–1% sopra i tassi residenti, attualmente fascia fissa 3,5–4,5%.
• Termine: 20–25 anni massimo, limite di età 70–75 anni a scadenza.
• Broker: Lionsgate Capital, CRD Capital (con sede a Milano, specialisti Baleari), Mortgage Direct.
• Strategia contanti + rifinanziamento funziona allo stesso modo di Maiorca.

La checklist pre-firma

Stessa checklist balearica di Maiorca — la verifica ETV conta ancora di più a Ibiza dato il regime più restrittivo:

• Nota simple entro 30 giorni.
• Certificato energetico (CEE).
• Certificato di abitabilità.
• Stato urbanistico dall'ayuntamiento — Ibiza ha molte zone rurali protette (ANEI, ARIP, AANP).
• Verbali comunità proprietari (ultimi 3 riunioni) e derramas pendenti.
• Licenza ETV verificata nel registro Consell d'Eivissa.
• IBI pagato per gli ultimi 4 anni.
• Venditore non residente: ritenuta 3% in notaio.