Comprare a Mallorca — la guida per gli acquirenti italiani

Dove gli italiani comprano effettivamente a Mallorca

Mallorca non è un unico mercato — è almeno cinque. Gli acquirenti italiani si concentrano in una manciata di zone perché offrono la combinazione che gli italiani cercano: luce mediterranea, centri storici percorribili a piedi, topografia montagna-mare e una comunità italiana già consolidata in cui integrarsi.

• Pollença e Port de Pollença — baia settentrionale, montagne della Tramuntana, la comunità italiana più consolidata a Mallorca. Ristoranti e negozi con proprietari italiani. Fascia di prezzo 800.000–3.000.000 € per fincas con vista.
• Andratx e Port d'Andratx — costa sud-occidentale, marina, ville di design. Fortemente internazionale, forte presenza tedesca e crescente presenza italiana. 2.000.000–10.000.000+ € per ville con vista mare.
• Deià e Sóller — valli della Tramuntana, zona cuscinetto UNESCO, eredità artistica (Robert Graves, famiglia di Rafael Nadal). Stile di vita più lento, inventario molto limitato. 1.500.000–8.000.000 €.
• Palma — centro storico e Santa Catalina. Acquirenti italiani che cercano una base tutto l'anno o un investimento in affitto. Appartamenti da 600.000 € a palacios da 5.000.000+ €.
• Santanyí e Es Trenc — costa sud-orientale, villaggi di pescatori, il più vicino che Mallorca si avvicina a un'atmosfera di Formentera. Interesse italiano crescente. 700.000–3.000.000 €.

Il quadro fiscale italiano — cosa cambia rispetto a una casa in Italia

Il trattato Italia-Spagna del 1977 (ancora in vigore) è inequivocabile: il patrimonio immobiliare è tassato dove si trova. Paghi le principali imposte spagnole; hai anche obblighi di dichiarazione annuale italiana.

• Dichiarazione italiana: quadro RW del modulo Redditi, ogni anno. Saltarla comporta penalità del 3–15% sul valore non dichiarato, più IVIE retroattiva.
• IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all'Estero): 0,76% del valore catastale spagnolo o del prezzo di acquisto, pagata annualmente al tesoro italiano. Equivalente italiano dell'IMU per la proprietà estera.
• Credito d'imposta: l'IBI spagnolo (imposta annuale sulla proprietà) è deducibile dall'IVIE — nessun doppio pagamento dell'imposta ricorrente.
• Plusvalenze sulla rivendita: la Spagna tassa il guadagno al 19% fino a 6.000 €, scalando al 28% sopra 300.000 €. Come residente fiscale italiano ridichiari il guadagno in Italia con credito per quello già trattenuto dalla Spagna.
• Reddito da affitto: ritenuta spagnola (aliquota non residente 24%, 19% se residente UE/SEE con spese deducibili) più dichiarazione italiana nella Sezione II dell'RW.

Costi di transazione — preventiva l'11–13% in più rispetto al prezzo

Il prezzo concordato è approssimativamente l'87–89% del denaro effettivo di cui avrai bisogno alla chiusura. Aggiungi:

• ITP (imposta sui trasferimenti, rivendita): progressiva 8% (fino a 400.000 €) → 9% → 10% → 11% → 12% → 13% (sopra 2.000.000 €). Su una finca di Pollença da 1.500.000 €: approssimativamente 170.000 €.
• IVA + AJD (solo nuove costruzioni): 10% IVA più ~1,5% imposta di bollo. Spesso più costoso complessivamente dell'ITP a prezzi inferiori, spesso più economico sopra 1.500.000 €.
• Onorari notarili: 1.200–3.500 € (scala regolamentata per valore della transazione).
• Registro fondiario: 500–1.500 €.
• Gestoría (equivalente spagnolo del commercialista, gestisce la documentazione): 500–1.500 €.
• Avvocato italiano (fortemente consigliato): 3.000–8.000 € per due diligence del titolo, verifiche urbanistiche/catastali, redazione della procura e consulenza sulla strutturazione fiscale.

Il NIE — prima cosa da risolvere, prima di fare un'offerta

Il NIE (Número de Identificación de Extranjero) è l'ID fiscale spagnolo per stranieri. Senza di esso non puoi aprire un conto bancario spagnolo, firmare alcun contratto, pagare le tasse o registrare le utenze. Ottienilo prima di offerte serie.

Tre percorsi dall'Italia:

• Consolato spagnolo (Roma, Milano, Genova, Napoli, Bologna): prenota per email, attesa di 2–4 settimane in bassa stagione, 6+ settimane in estate. Tassa di 10,88 €. Burocratico ma la traccia cartacea più pulita.
• Percorso della procura: firma una procura notarizzata spagnolo-italiana davanti a un notaio italiano (150–300 €), la tua gestoría o avvocato spagnolo presenta il NIE a Madrid. 2–3 settimane. Il percorso che la maggior parte degli acquirenti seri intraprendono.
• Di persona a Mallorca: prenota alla Comisaría di Palma (Avenida Joan March), emesso lo stesso giorno o entro 48 ore. Pratico se lo combini con un viaggio di visione — prenota lo slot online prima di volare.

Voli, traghetti e come arrivarci

Mallorca è la più facile delle isole Baleari da raggiungere dall'Italia. L'aeroporto di Palma (PMI) è uno dei più trafficati d'Europa in estate, con servizio diretto da almeno 8 città italiane.

• Voli diretti estate (aprile–ottobre): Milano Linate/Malpensa/Bergamo, Roma Fiumicino, Venezia, Bologna, Napoli, Verona, Genova. 5+ al giorno in aggregato. Tempo di volo 1h45–2h15.
• Voli diretti inverno (novembre–marzo): ridotti — tipicamente solo Milano e Roma, 1–2 al giorno. Pianifica più tempo di anticipo per i viaggi fuori stagione.
• Opzione traghetto: Genova → Palma (notturno, 16h) o Civitavecchia → Palma (20h), Grimaldi Lines. Utile se porti un'auto o vuoi evitare il caos dell'aeroporto in alta stagione. Si riempie entro aprile per luglio/agosto.
• Sull'isola: 30–50 min dall'aeroporto di Palma alla maggior parte delle zone di acquisto italiano. Pollença è la più lontana a ~50 min; Andratx ~25 min; centro Palma 15 min. Auto a noleggio o trasferimento consigliato — i trasporti pubblici sono limitati fuori Palma.

L'ETV (licenza di affitto turistico) — perché è importante prima di fare un'offerta

Dal 2022 il Consell de Mallorca ha congelato le nuove licenze di affitto turistico. Il congelamento dura almeno fino alla fine del 2026, e il consenso politico suggerisce che si estenderà ulteriormente. Una proprietà con una licenza ETV valida esistente si scambia con un premio del 15–30% rispetto a una identica senza — la scarsità è reale e i prezzi la riflettono.

Se stai comprando puramente per uso personale, questo non cambia nulla. Se l'affitto a breve termine è parte del tuo business case (molto comune per gli acquirenti italiani che vogliono reddito estivo per compensare i costi):

• Verifica il numero della licenza (formato ET/XXXX) nel registro pubblico del Consell de Mallorca PRIMA di fare l'offerta. Gli agenti a volte descrivono le proprietà come 'ETV' in modo generico.
• Conferma che la licenza è allegata a questo specifico riferimento catastale. I numeri occasionalmente vengono trasferiti — una bandiera rossa.
• Tre tipi di licenza: ETV (unifamiliare, nessun limite notturno, più preziosa), ETVPL (appartamenti — richiede voto dell'assemblea dei proprietari dal aprile 2025), ETV60 (limitata a 60 notti/anno).
• Non fidarti mai di 'licenza in corso' o 'previsto ricevere licenza' — nessuna nuova licenza viene emessa secondo la moratoria.

Agenzie italofone a Mallorca

Mallorca ha centinaia di agenzie ma quelle con parlanti nativi o fluenti in italiano e vera esperienza di acquirenti italiani sono una lista molto più piccola. Punti di partenza:

• Engel & Völkers Mallorca — uffici multipli, agenti italofoni a Palma, Andratx, Pollença. Inventario ampio, segmento mid-luxury+.
• Sotheby's International Realty Mallorca — segmento 2.000.000+ €, desk acquirenti italiani, forte copertura Andratx/Deià.
• Mallorca Sotheby's Pollença — focalizzata sulla baia settentrionale preferita dagli italiani.
• Casas Mallorca — consolidata da tempo, bilingue italiano e tedesco, forte copertura di fincas rurali a Pollença/Sóller/Santanyí.
• Lucie Hauri — specialista Andratx, italofona, ultra-lusso.
• Charles Marlow — Deià e Sóller, boutique, forte clientela italiana.
• Gli acquirenti italiani a Mallorca comunemente lavorano anche con un broker dal lato Italia come Lionsgate Capital (Palma, team italiano) per il finanziamento e la revisione contrattuale bilingue.

Finanziamento — le banche italiane raramente prestano su proprietà spagnole

Le banche italiane generalmente non ipotecano il patrimonio immobiliare spagnolo (rare eccezioni se pignori collaterale italiano). Le banche spagnole presteranno a non residenti ma con termini più severi rispetto ai residenti:

• LTV massimo: 60–70% per non residenti (vs. 80% per residenti spagnoli).
• Tasso: tipicamente 0,5–1% sopra il tasso residente. A partire dal 2026 i tassi si sono stabilizzati nella fascia 3,5–4,5% per fisso non residente.
• Termine: 20–25 anni max; molte banche limitano a età 70–75 alla scadenza.
• Documentazione richiesta: 2 anni di dichiarazioni fiscali italiane, estratti conto, IRPEF, contratto di lavoro o documentazione aziendale.
• Broker consigliati: Lionsgate Capital (Palma, team italiano), CRD Capital (Milano, specialisti Baleari), Mortgage Direct, portale di confronto idealista/hipotecas.
• Strategia alternativa: paga in contanti, poi rifinanzia con un mutuo spagnolo 6–12 mesi dopo la chiusura se vuoi leva sui libri — a quel punto hai una prova di residenza spagnola dalle bollette.

La checklist pre-firma

Prima di firmare le arras (pre-contratto), insisti su:

• Nota simple dal Registro Fondiario, datata negli ultimi 30 giorni — conferma proprietà, ipoteche, oneri, servitù.
• Certificato energetico valido (CEE).
• Certificato di abitabilità (cédula de habitabilidad).
• Stato urbanistico dal comune locale: urbano, rustico, o in zona protetta (ANEI, AANP, LIC, ZEPA)?
• Se condominio: verbali degli ultimi 3 assemblee dei proprietari, eventuali speciali assessments in sospeso (derramas).
• Licenza ETV: numero, tipo, validità, verificata nel registro del Consell.
• IBI pagato per gli ultimi 4 anni — l'IBI non pagato si trasferisce al nuovo proprietario.
• Se il venditore è non residente: ritenuta del 3% dal prezzo trattenuta dal notaio per l'imposta sulle plusvalenze del venditore all'Hacienda.