Calcolatore del rendimento locativo nelle Baleari
Quanto rende davvero questa proprietà? Affitto a lungo termine, ETV breve termine, o una via di mezzo — questo strumento modella il rendimento lordo, netto e cash-on-cash con IBI, spese condominiali, assicurazione, gestione, manutenzione, imposta Modelo 210 e rate del mutuo tutti considerati.
Down payment + transaction costs (use /tools/total-cost)
Adjust operating cost assumptions
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| Annual revenue | €28,800 |
| IBI (property tax) | −€1,960 |
| Community fees | −€1,800 |
| Insurance | −€450 |
| Management | −€2,016 |
| Maintenance reserve (1%) | −€8,000 |
| Modelo 210 tax (19% on net) | −€2,769 |
| Net operating income | €11,805 |
| Mortgage payments / year | −€32,400 |
| Annual cash flow | -€20,595 |
Tre numeri di rendimento, tre domande diverse
- Rendimento lordo = ricavi annuali ÷ prezzo di acquisto. Metrica di vanità — ignora i costi. Utile solo per confronti rapidi tra proprietà.
- Rendimento netto = (ricavi − tutti i costi operativi) ÷ prezzo di acquisto. Il numero 'quanto guadagna questa proprietà?'. Dovrebbe essere 4-7% nelle Baleari a seconda dell'isola e dello status ETV.
- Cash-on-cash = flusso di cassa annuale ÷ capitale investito. Il numero 'quanto guadagna il mio denaro?'. Con leva finanziaria (mutuo), può essere molto più alto del rendimento netto — ma anche molto più basso se i tassi salgono.
L'ETV è il fattore decisivo
Una proprietà con una licenza ETV valida e trasferibile sulla costa sud o nord-est di Maiorca può generare €30.000-€80.000 di reddito locativo netto in una sola estate (12-22 settimane a €2.000-5.000/settimana). La stessa proprietà senza ETV è limitata all'affitto a lungo termine a €2.000-3.500/mese — €24.000-42.000/anno, spesso meno dopo i periodi di vacanza.
Conferma che l'ETV sia reale prima di includerla nella tua tesi di investimento. Usa il nostro database di verifica ETV per cercare qualsiasi licenza specifica.
Cosa il calcolatore non modella
- Rischio di vacanza / stagionalità — i rendimenti STR sono concentrati in 12-20 settimane estive; un'estate difficile (maltempo, eccesso di offerta, normativa) danneggia i risultati. Stress-test riducendo la tariffa settimanale o l'occupazione del 30%.
- Apprezzamento del capitale — le proprietà nelle Baleari si sono apprezzate in media del 5-9%/anno nei segmenti di acquirenti stranieri. Il rendimento totale reale = rendimento in contanti + apprezzamento, spesso il doppio del numero cash-on-cash da solo.
- Ottimizzazione della struttura fiscale — l'acquisto attraverso una SL spagnola cambia la matematica della deducibilità. Vale la pena modellarla con un consulente fiscale per acquisti di €1.000.000+.
- Copertura valutaria — i guadagni in non-EUR vengono pagati in GBP/USD/CHF, che si muovono rispetto all'EUR. Una variazione FX del 10% equivale a 1-2 anni di rendimento netto.
Filtra gli annunci live per budget + isola + status ETV e ti mostreremo cosa è effettivamente in vendita che corrisponde al profilo di rendimento che hai appena modellato.
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