Immobilienkauf auf Ibiza — der Leitfaden für italienische Käufer

Warum italienische Käufer Ibiza wählen

Ibiza ist nicht nur das Nachtclub-Klischee. Die Insel hat zwei unterschiedliche Hälften: den Süden (Playa d'en Bossa, Ibiza-Stadt, San José), wo sich das berühmte Nachtleben konzentriert, und den Norden (San Juan, San Carlos, Santa Inés, Portinatx), der ländlich, ruhig und der Toskana-Küste viel näher ist als Las Vegas. Italienische Käufer verteilen sich auf beide Bereiche, aber die meisten Dauerkäufe finden im Norden und Osten statt.

Was italienische Käufer konsistent erwähnen: die Qualität frischer Produkte und Restaurantkultur, die etablierte italienische Restaurantszene (besonders in Santa Eulalia und San Carlos), das Fehlen von Hochhausentwicklung und die gleiche Berg-Meer-Topografie wie in Ligurien oder Cinque Terre.

Wo Italiener auf Ibiza tatsächlich kaufen

Die Konzentration italienischer Käufer folgt einem klaren geografischen Muster. Italienischsprachige Gemeinschaft, italienische Restaurants und italienerfreundliche Agenturen konzentrieren sich auf ungefähr fünf Zonen:

• Santa Eulalia & San Carlos — Ostküste, die etablierteste italienische Gemeinschaft der Insel. Begehbares Santa-Eulalia-Zentrum, San-Carlos-Hippie-Chic-Flair, Las-Dalias-Markt. Typischer Bereich 1,2–4 Mio. €.
• San Juan & Portinatx — Nordküste, ländlich, ruhigster Teil der Insel. Italiener, die Formentera-Gefühl wollen, aber besseren Flugzugang. 1–3,5 Mio. €.
• Santa Inés & San Mateo — Norden im Landesinneren, Mandelblüten-Täler, Agritourismus. 800.000–2 Mio. € für restaurierte Fincas.
• San-José-Hinterland — Südwesten, Hügel über Cala Tarida und Cala Vadella. Meerblick-Villen, Mid-Luxury+. 2–8 Mio. €.
• Ibiza-Stadt (Dalt Vila / Marina Botafoch) — historisches Zentrum oder Marina-Apartments. Italienische Käufer, die Begehbarkeit und Dining wollen. 700.000–5 Mio. € und mehr.

Italienische Steuern auf ein spanisches Haus — was sich ändert

Gleiches Abkommen wie Mallorca und Formentera — das italienisch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen von 1977. Immobilien werden dort besteuert, wo sie sich befinden. Spanische Steuern sind primär; Italien verlangt immer noch jährliche Anmeldung.

• Quadro RW des italienischen Redditi-Formulars, jedes Jahr. Strafen für Nichtanmeldung: 3–15 % des nicht angemeldeten Wertes plus rückwirkende IVIE.
• IVIE: 0,76 % des spanischen Kataster- oder Kaufwertes, jährlich an italienische Staatskasse gezahlt. Spanische IBI ist gegen IVIE anrechenbar.
• Kapitalgewinne beim Wiederverkauf: Spanien besteuert 19 % bis 6.000 €, skaliert auf 28 % über 300.000 €. In Italien mit Gutschrift für spanische Quellensteuer neu angemeldet.
• Mieteinnahmen: 19 % spanische Quellensteuer für EU-Bewohner (mit abzugsfähigen Ausgaben), 24 % sonst. Angemeldet in Italien über Sezione II von quadro RW.

Transaktionskosten — rechnen Sie mit 11–13 % obendrauf

Gleiches balearisches Regime wie Mallorca und Formentera. Die Obergrenze der ITP-Skala trifft hart bei Ibiza-Preisen, da so viele Immobilien in der 2-Mio.-€-Spanne landen:

• ITP (Wiederverkauf): 8 % (bis 400.000 €) → 9 % → 10 % → 11 % → 12 % → 13 % (über 2 Mio. €). Bei einer 3-Mio.-€-Villa in Santa Eulalia: ungefähr 355.000 € nur Grunderwerbsteuer.
• IVA + AJD (Neubau): 10 % Mehrwertsteuer + ca. 1,5 % Stempelsteuer. Neubau ist auf Ibiza außerhalb von Ibiza-Stadt und San José wegen Landnutzungsbeschränkungen selten.
• Notar: 1.500–4.000 €.
• Grundbuch: 500–1.500 €.
• Gestoría: 500–1.500 €.
• Italienischer Anwalt (dringend empfohlen): 3.000–8.000 €.

Das Ibiza-ETV — noch enger als Mallorca

Ibizas Tourismusvermietungsregime ist das restriktivste in den Balearen. Das Moratorium für neue Lizenzen läuft mindestens bis Ende 2026, UND es gibt zonale Obergrenzen, die strenger sind als Mallorkas. Der Preisaufschlag für eine bestehende Lizenz ist entsprechend größer — leicht 25–40 % in einigen Zonen.

Wenn Sie die Immobilie kurzfristig vermieten möchten, ist die Lizenzprüfung nicht verhandelbar:

• Holen Sie sich die Lizenznummer (ET/XXXX-Format) und überprüfen Sie sie in der öffentlichen Registrierung des Consell d'Eivissa — separate Registrierung von Mallorca und Formentera.
• Bestätigen Sie, dass die Lizenz an diese spezifische Katasterreferenz gebunden ist.
• Drei Lizenztypen wie Mallorca (ETV, ETVPL, ETV60).
• Für ETVPL (Apartments) seit April 2025: erfordert auch explizite positive Abstimmung der Eigentümergemeinschaft.
• Ignorieren Sie jede mündliche Behauptung von 'Lizenz in Bearbeitung' — keine neuen werden ausgegeben.

NIE — gleiche drei Wege aus Italien

Die NIE ist landesweit, daher sind die Beschaffungsoptionen identisch mit Mallorca:

• Spanische Botschaft in Italien (Rom, Mailand, Genua, Neapel, Bologna): 2–6 Wochen Wartezeit je nach Saison. 10,88 € Gebühr.
• Vollmacht über italienischen Notar + spanische Gestoría: 150–300 € + Gestoría-Gebühr, 2–3 Wochen. Sauberer Weg für ernsthafte Käufer.
• Persönlich auf Ibiza: Buchen Sie bei der Ibiza Comisaría (in Ibiza-Stadt), normalerweise am selben Tag ausgestellt. Kombinieren Sie mit einer Besichtigungsreise, wenn möglich.

Flüge und Fähren aus Italien

Der Flughafen Ibiza (IBZ) hat im Sommer Direktverbindungen von mehreren italienischen Städten, aber der Winterfahrplan wird dramatisch dünner:

• Direktflüge Sommer (Mai–Oktober): Mailand Linate/Malpensa/Bergamo, Rom Fiumicino/Ciampino, Bologna, Neapel, Venedig. 1–4 täglich insgesamt. 1h30–2h Flugzeit.
• Direktflüge Winter (November–April): typischerweise nur Mailand und Rom, oft nur 2–4x wöchentlich. Viele italienische Käufer leiten im Winter über Barcelona um.
• Fähren-Alternative: Civitavecchia → Barcelona (Nacht, 20h, Grimaldi) dann Barcelona → Ibiza-Fähre (Trasmediterránea, Baleària). Nützlich, wenn Sie ein Auto mitnehmen oder Sommerflughafen-Chaos vermeiden.
• Auf der Insel: 15–35 Min. vom Flughafen zu den meisten italienischen Käufer-Zonen. Santa Eulalia und Ibiza-Stadt sind 15–20 Min.; San Juan und Portinatx 35–45 Min.

Italienischsprachige Agenturen auf Ibiza

Ibiza hat weniger Agenturen als Mallorca, aber ein höherer Anteil bedient internationale Käufer. Die mit italienischsprachigen Teams und echtem italienischen Käufer-Track-Record:

• Engel & Völkers Ibiza — italienischsprachige Agenten, mehrere Büros (Ibiza-Stadt, Santa Eulalia, San José). Breites Inventar.
• Sotheby's International Realty Ibiza — 2-Mio.-€-Segment+, italienischer Kundenservice.
• Kühn & Partner Ibiza — deutsch-italienisch zweisprachig, seit 30+ Jahren etabliert.
• Prestige Properties — Boutique, Nordküsten-Spezialist, italienerfreundlich.
• Ibiza Country Villas — ländlicher und Finca-Fokus, italienisch und englischsprachig.
• Noble House International — Luxussegment, italienischsprachig.

Finanzierung — gleiche spanische Bankbeschränkungen

Italienische Banken werden auf Ibiza normalerweise auch nicht hypotheken. Spanische Banken verleihen an Nicht-Residents unter den gleichen strengeren Bedingungen wie für Mallorca:

• Max. LTV: 60–70 % für Nicht-Residents.
• Satz: 0,5–1 % über Resident-Sätzen, derzeit 3,5–4,5 % Festzinsbereich.
• Laufzeit: 20–25 Jahre max., Alter 70–75 Obergrenze bei Fälligkeit.
• Makler: Lionsgate Capital, CRD Capital (Mailand-basiert, Balearic-Spezialisten), Mortgage Direct.
• Bargeld + Refinanzierungs-Strategie funktioniert gleich wie auf Mallorca.

Die Checkliste vor Unterzeichnung

Gleiche balearische Checkliste wie Mallorca — ETV-Prüfung ist auf Ibiza noch wichtiger angesichts des strengeren Regimes:

• Nota simple innerhalb von 30 Tagen.
• Energieausweis (CEE).
• Bewohnbarkeitszertifikat.
• Urbanistischer Status vom Ayuntamiento — Ibiza hat viele geschützte ländliche Zonen (ANEI, ARIP, AANP).
• Eigentümergemeinschafts-Protokolle (letzte 3 Sitzungen) und ausstehende Umlagekosten.
• ETV-Lizenz abgeglichen mit Consell-d'Eivissa-Registrierung.
• IBI für die letzten 4 Jahre bezahlt.
• Nicht-Resident-Verkäufer: 3 % Einbehalt beim Notar.