Immobilienkauf auf Mallorca — der Leitfaden für italienische Käufer

Wo Italiener auf Mallorca tatsächlich kaufen

Mallorca ist kein einziger Markt — es sind mindestens fünf. Italienische Käufer konzentrieren sich auf eine Handvoll Zonen, weil diese die Kombination bieten, die Italiener suchen: mediterranes Licht, begehbare historische Zentren, Berge-treffen-Meer-Topografie und eine bestehende italienische Gemeinschaft zum Anschließen.

• Pollença & Port de Pollença — nördliche Bucht, Tramuntana-Berge, die etablierteste italienische Gemeinschaft auf Mallorca. Restaurants und Geschäfte mit italienischen Besitzern. Mittlere 800.000–3 Mio. € für Fincas mit Aussicht.
• Andratx & Port d'Andratx — Südwestküste, Marina, Designer-Villen. Stark international, starke deutsche und zunehmend italienische Präsenz. 2 Mio.–10 Mio. € + für Villen mit Meerblick.
• Deià & Sóller — Tramuntana-Täler, UNESCO-Pufferzone, Künstlererbe (Robert Graves, Familie Rafael Nadal). Langsameres Leben, sehr begrenzte Bestände. 1,5 Mio.–8 Mio. €.
• Palma — Altstadt und Santa Catalina. Italienische Käufer, die einen ganzjährigen Wohnsitz oder eine Mietinvestition wünschen. 600.000 € Apartments bis 5 Mio. € + Palacios.
• Santanyí & Es Trenc — Südostküste, Fischerdörfer, das Nächste, das Mallorca einem Formentera-Gefühl kommt. Wachsendes italienisches Interesse. 700.000–3 Mio. €.

Das italienische Steuerbild — was sich gegenüber einem Haus in Italien ändert

Das Italien-Spanien-Abkommen von 1977 (noch in Kraft) ist eindeutig: Immobilien werden dort besteuert, wo sie sich befinden. Sie zahlen die wichtigsten spanischen Steuern; Sie haben auch jährliche italienische Meldepflichten.

• Italienische Meldung: Quadro RW des Redditi-Formulars, jedes Jahr. Das Überspringen löst Strafen von 3–15 % auf den nicht gemeldeten Wert aus, plus rückwirkende IVIE.
• IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all'Estero): 0,76 % des spanischen Katastral- oder Kaufwerts, jährlich an die italienische Staatskasse gezahlt. Italiens IMU-Äquivalent für Auslandsimmobilien.
• Steuergutschrift: Spanische IBI (Grundsteuer) ist gegen IVIE abzugsfähig — keine Doppelzahlung der wiederkehrenden Steuer.
• Kapitalgewinne beim Wiederverkauf: Spanien besteuert Gewinne mit 19 % bis 6.000 €, skalierend auf 28 % über 300.000 €. Als italienischer Steuerpflichtiger melden Sie den Gewinn in Italien erneut an mit Gutschrift für das, was Spanien bereits einbehalten hat.
• Mieteinnahmen: Wenn Sie die Immobilie vermieten, spanische Quellensteuer (24 % Nicht-Resident-Satz, 19 % wenn EU/EWR-Resident mit abzugsfähigen Ausgaben) plus italienische Meldung in Sezione II der RW.

Transaktionskosten — budgetieren Sie 11–13 % zusätzlich zum Preis

Der vereinbarte Preis ist ungefähr 87–89 % des tatsächlichen Bargelds, das Sie bei Abschluss benötigen. Addieren Sie:

• ITP (Grunderwerbsteuer, Wiederverkauf): progressiv 8 % (bis 400.000 €) → 9 % → 10 % → 11 % → 12 % → 13 % (über 2 Mio. €). Bei einer 1,5-Mio.-€-Finca in Pollença: ungefähr 170.000 €.
• IVA + AJD (nur Neubau): 10 % Mehrwertsteuer plus etwa 1,5 % Stempelsteuer. Oft insgesamt teurer als ITP bei niedrigeren Preispunkten, oft günstiger über 1,5 Mio. €.
• Notargebühren: 1.200–3.500 € (regulierte Gebührenordnung nach Transaktionswert).
• Grundbuchamt: 500–1.500 €.
• Gestoría (spanisches Äquivalent eines Commercialista, bearbeitet Papierkram): 500–1.500 €.
• Italienischer Anwalt (dringend empfohlen): 3.000–8.000 € für Eigentumsüberprüfung, städtebauliche/Katastralprüfungen, Vollmachtsentwurf und Steuerstrukturierungsberatung.

Die NIE — erste Sache, die zu erledigen ist, bevor Sie ein Angebot machen

Die NIE (Número de Identificación de Extranjero, spanische Steuer-ID für Ausländer) ist Spaniens Ausländer-Steuer-ID. Ohne sie können Sie kein spanisches Bankkonto eröffnen, keinen Vertrag unterzeichnen, keine Steuern zahlen oder Versorgungsunternehmen registrieren. Holen Sie sie vor ernsthaften Angeboten.

Drei Wege aus Italien:

• Spanisches Konsulat (Rom, Mailand, Genua, Neapel, Bologna): per E-Mail buchen, 2–4 Wochen Wartezeit in der Nebensaison, 6+ Wochen im Sommer. 10,88 € Gebühr. Bürokratisch, aber die sauberste Papierspur.
• Vollmachtsweg: Unterzeichnen Sie eine notarielle spanisch-italienische Vollmacht vor einem italienischen Notar (150–300 €), Ihre spanische Gestoría oder Anwalt reicht die NIE in Madrid ein. 2–3 Wochen. Der Weg, den die meisten ernsthaften Käufer nehmen.
• Persönlich auf Mallorca: Buchen Sie bei der Comisaría in Palma (Avenida Joan March), ausgestellt am selben Tag oder innerhalb von 48 Stunden. Praktisch, wenn Sie es mit einer Besichtigungsreise kombinieren — buchen Sie den Slot online, bevor Sie fliegen.

Flüge, Fähren und Anreise

Mallorca ist die am leichtesten erreichbare der Baleareninseln aus Italien. Der Flughafen Palma (PMI) ist einer der verkehrsreichsten Europas im Sommer, mit Direktverbindungen von mindestens 8 italienischen Städten.

• Direktflüge Sommer (April–Oktober): Mailand Linate/Malpensa/Bergamo, Rom Fiumicino, Venedig, Bologna, Neapel, Verona, Genua. 5+ täglich insgesamt. 1h45–2h15 Flugzeit.
• Direktflüge Winter (November–März): reduziert — typischerweise nur Mailand und Rom, 1–2 täglich. Planen Sie mehr Vorlaufzeit für Reisen außerhalb der Saison.
• Fähroption: Genua → Palma (Übernacht, 16h) oder Civitavecchia → Palma (20h), Grimaldi Lines. Nützlich, wenn Sie ein Auto mitbringen oder Flughafengedränge in der Hochsaison vermeiden möchten. Bucht sich bis April für Juli/August auf.
• Auf der Insel: 30–50 min vom Flughafen Palma zu den meisten italienischen Käuferzonen. Pollença ist mit etwa 50 min am weitesten entfernt; Andratx etwa 25 min; Palma-Zentrum 15 min. Mietwagen oder Transfer empfohlen — öffentliche Verkehrsmittel sind außerhalb Palmas begrenzt.

Die ETV (touristische Vermietungslizenz) — warum sie vor dem Angebot wichtig ist

Seit 2022 hat der Consell de Mallorca neue touristische Vermietungslizenzen eingefroren. Das Einfrieren läuft bis mindestens Ende 2026, und der politische Konsens deutet darauf hin, dass es sich weiter verlängern wird. Eine Immobilie mit einer bestehenden gültigen ETV wird mit einem Aufschlag von 15–30 % über eine identische ohne gehandelt — die Knappheit ist real und die Preisgestaltung spiegelt dies wider.

Wenn Sie rein für den persönlichen Gebrauch kaufen, ändert sich nichts. Wenn Kurzzeitvermietung für Urlaubsgäste Teil Ihres Geschäftsplans ist (sehr häufig für italienische Käufer, die Sommereinkünfte zur Kostendeckung wünschen):

• Überprüfen Sie die Lizenznummer (Format ET/XXXX) im öffentlichen Register des Consell de Mallorca VOR dem Angebot. Agenten beschreiben Immobilien manchmal locker als 'ETV'.
• Bestätigen Sie, dass die Lizenz an diese spezifische Katastralreferenz gebunden ist. Nummern werden manchmal übertragen — ein rotes Zeichen.
• Drei Lizenztypen: ETV (Einfamilienhaus, keine Nachtobergrenze, wertvollste), ETVPL (Apartments — benötigt seit April 2025 Abstimmung der Eigentümergemeinschaft), ETV60 (begrenzt auf 60 Nächte/Jahr).
• Vertrauen Sie niemals auf 'Lizenz in Bearbeitung' oder 'Lizenz wird erwartet' — unter dem Moratorium werden keine neuen Lizenzen ausgestellt.

Italienischsprachige Agenturen auf Mallorca

Mallorca hat Hunderte von Agenturen, aber diejenigen mit fließenden oder fließenden italienischen Sprechern und echter Erfahrung mit italienischen Käufern sind eine viel kleinere Liste. Ausgangspunkte:

• Engel & Völkers Mallorca — mehrere Büros, italienischsprachige Agenten in Palma, Andratx, Pollença. Breites Inventar, Mittel-Luxus+.
• Sotheby's International Realty Mallorca — 2-Mio.-€+-Segment, italienischer Käufer-Desk, starke Andratx/Deià-Abdeckung.
• Mallorca Sotheby's Pollença — konzentriert auf die italienische Lieblings-Nordbucht.
• Casas Mallorca — lange etabliert, italienisch und deutsch zweisprachig, starke ländliche Finca-Abdeckung in Pollença/Sóller/Santanyí.
• Lucie Hauri — Andratx-Spezialist, italienischsprachig, Ultra-Luxus.
• Charles Marlow — Deià und Sóller, Boutique, starke italienische Kundenliste.
• Italienische Mallorca-Käufer arbeiten auch häufig mit einem italienischen Makler wie Lionsgate Capital (Palma, italienisches Team) für die Finanzierung und zweisprachige Vertragsüberprüfung zusammen.

Finanzierung — italienische Banken verleihen selten auf spanische Immobilien

Italienische Banken hypothekieren in der Regel keine spanischen Immobilien (seltene Ausnahmen, wenn Sie italienische Sicherheiten verpfänden). Spanische Banken werden an Nicht-Residenten verleihen, aber unter strengeren Bedingungen als an Einwohner:

• Max. LTV: 60–70 % für Nicht-Residenten (vs. 80 % für spanische Einwohner).
• Satz: typischerweise 0,5–1 % über dem Einwohnersatz. Ab 2026 haben sich die Sätze im Bereich von 3,5–4,5 % für Nicht-Resident-Festzins stabilisiert.
• Laufzeit: 20–25 Jahre max.; viele Banken begrenzen auf Alter 70–75 bei Fälligkeit.
• Erforderliche Dokumentation: 2 Jahre italienische Steuererklärungen, Kontoauszüge, IRPEF, Arbeitsvertrag oder Geschäftsdokumentation.
• Empfohlene Makler: Lionsgate Capital (Palma, italienisches Team), CRD Capital (Mailand, Balearenspezialisten), Mortgage Direct, idealista/hipotecas Vergleichsportal.
• Alternative Strategie: zahlen Sie bar, refinanzieren Sie dann 6–12 Monate nach Abschluss mit einer spanischen Hypothek, wenn Sie Hebelwirkung auf den Büchern wünschen — bis dahin haben Sie einen spanischen Residenznachweis von Nebenkosten.

Die Checkliste vor Unterzeichnung

Bevor Sie die Arras (Vorvertrag) unterzeichnen, bestehen Sie auf:

• Nota simple aus dem Grundbuchamt, datiert innerhalb der letzten 30 Tage — bestätigt Eigentum, Hypotheken, Belastungen, Dienstbarkeiten.
• Gültiges Energieausweis (CEE).
• Bewohnbarkeitszertifikat (cédula de habitabilidad).
• Städtebaulicher Status vom lokalen Ayuntamiento: urban, ländlich oder in einer geschützten Zone (ANEI, AANP, LIC, ZEPA)?
• Wenn eine Eigentümergemeinschaft: Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen, ausstehende Sonderumlagen (derramas).
• ETV-Lizenz: Nummer, Typ, Gültigkeit, kreuzgeprüft im Consell-Register.
• IBI bezahlt für die letzten 4 Jahre — unbezahlte IBI geht auf den neuen Eigentümer über.
• Wenn der Verkäufer Nicht-Resident ist: 3 % Einbehalt vom Preis beim Notar für die Kapitalertragsteuer des Verkäufers an die Hacienda.