Kan du bygga på denna baleareiska tomt?
Att köpa en landsbygdstomt för att bygga en finca verkar enkelt tills du stöter på zonningsreglerna. Varje baleareisk ö har en Pla Territorial Insular (PTI) som fastställer minimikrav per zon för nya bostäder. Mallorca: 14 000 m² för vanlig landsbygd. Menorca: 25 000 m². Formentera: 30 000 m² och de flesta tomter kan inte byggas alls. Den här kalkylatorn kontrollerar om din tomt uppfyller basnivån innan du förbinder dig till en arkitekts rapport.
Find this on the Catastro overlay or ask the seller for the Nota Simple — it specifies the rural classification.
0 if vacant land. Existing build counts against the cap.
Plot meets the 14,000 m² minimum. Estimated buildable footprint: up to 225 m².
| Plot size | 15,000 m² |
| Minimum required for Rústic comú (common rural) | 14,000 m² |
| Estimated max built m² total | 225 m² |
| Estimated NEW additional buildable | 225 m² |
- ·This is a screening estimate. Final answer requires the municipality's PGOU + a Cédula Urbanística + an architect's pre-feasibility report (typical €800-2,500).
- ·Verify water + electric + road access — without them, even a buildable plot can be infeasible. Connection costs in remote rural can hit €30,000+.
De fem zonklasserna
- Rústic comú (vanlig landsbygd) — den mest tillåtande landsbygdsklassen. De flesta 'byggbara tomter' som annonseras av mäklare faller här. Minsta tomtstorlek 14 000 m² på Mallorca.
- SRP (suelo rústico protegido) — skyddad jordbruksmark. Ungefär dubbelt så stora minimikrav för tomtstorlek. Ofta med ytterligare begränsningar för grödor och vattenkällor.
- ARIP (Àrea Rural d'Interès Paisatgístic) — landsbygdsområde av landskapsmässigt intresse. Starka begränsningar för byggnadshöjd, material och markstörning.
- ANEI (Àrea Natural d'Especial Interès) — skyddat naturområde. Faktisk byggförbud för nybyggnation; endast renovering av befintliga lagliga bostäder är möjlig. Större delen av Tramuntana-bergen på Mallorca är ANEI.
- Suelo urbano (urban mark) — helt annat regelverk. Byggbarhet fastställs per tomt av den kommunala PGOU. Den här kalkylatorn täcker INTE urban mark — begär en Cédula Urbanística från ayuntamiento.
Dekretlag 4/2024 — legaliseringsperioden
År 2024 öppnade den baleareiska regeringen ett engångsfönster för att legalisera landsbygdskonstruktioner byggda före specifika gränssdatum som saknade AFO (Acord de Llicència). Detta är retroaktiv legalisering av befintliga konstruktioner, inte tillstånd att bygga nytt. Om din tomt har en gammal finca, lada eller pool som inte fanns på ett bygglov kan AFO-processen under DL 4/2024 föra den in i det juridiska kadastret — vilket direkt påverkar takberäkningen i det här verktyget. Se vår guide för AFO-regularisering.
Vad det här verktyget inte kan berätta
- Specifika kommunala PGOU-begränsningar — enskilda ayuntamientos kan vara strängare än PTI-basnivån.
- Avståndsregler och höjdbegränsningar — typiska 5–10 m från gränser, 7 m höjdgräns på landsbygd. Påverkar form och arkitektur.
- Vatten- och elförsörjning — den enskilt största dolda kostnaden på avlägsna landsbygdsomraden. Anslutning till ledningsnät kan kosta 20–50 K €. Nätoberoende (cisterner + sol) är ofta billigare men förändrar livsstilen.
- Vägtillgång och skrivningsklarhet — många landsbygdsomraden har tvetydig tillgång via servitut som kanske inte är skyddade i skriften. En jurists titelbeskrivning före erbjudande är väsentlig.
- Arkeologiska och hydrologiska överlappningar — vissa tomter nära torrentes, raviner eller registrerade ruiner har ytterligare begränsningar utanför standardzonningen.
Bläddra bland våra granskade arkitekter som specialiserar sig på baleareisk landsbygdsbyggnation. Förberedande genomförbarhetsstudier kostar 800–2 500 € och är väsentliga innan du skriver under på en tomt >500 K €.