Bolån för icke-bosatta — vad spanska banker faktiskt vill ha

Grunderna som icke-bosatta behöver veta

Spanska banker är bekväma med att låna ut till icke-bosatta men deras kreditprövning är mer konservativ. Räkna med en maximal belåningsgrad på 60–70%, jämfört med 80% för spanska bosatta. Banken vill ha bevis på att månatlig bolånebetalning + befintlig skuld (spansk eller utländsk) inte överstiger 30–35% av din bruttomånadsinkomst.

Räntorna är vanligtvis antingen fasta för hela löptiden eller rörliga (Euribor + påslag). År 2026 ligger fasta bolån för icke-bosatta på 3,5–4,5%, och rörliga är Euribor + 1,5%. Med Euribor runt 2,5–3% är skillnaden liten — de flesta icke-bosatta väljer fast ränta för enkelhets skull.

Dokumenten du kommer att bli tillfrågad om

Varje spansk bank frågar efter en variation av denna lista. Samla dessa innan du börjar prata med långivare — det sparar veckor.

• Pass + NIE (skaffa NIE först — se vår NIE-guide)
• Skattedeklarationer från de senaste 2 åren (USA: Form 1040. UK: SA302. DE: Steuerbescheid)
• Kontoutdrag från de senaste 3 månaderna för alla konton
• Anställningsbekräftelse (lönebesked eller arbetsgivarbrev)
• W-9 (amerikanska medborgare) eller motsvarande FATCA-deklaration
• Redovisning av nettoförmögenhet — lista över tillgångar + skulder
• Bevis på medel för din insats (de 30–40% du inte lånar)
• Kreditupplysning från ditt hemland om tillgänglig (Experian, Schufa, etc.)

USD-inkomst — den dolda rabatten

Om du får betalt i amerikanska dollar tillämpar spanska banker ofta en valutariskrabatt: de gör kreditprövningen som om din inkomst var 80–90% av faktisk, under antagandet att USD kan falla mot euron under bolånets löptid. Detta minskar effektivt din maximala belåningsgrad. Vissa banker erbjuder att hålla bolånet i USD istället — fråga specifikt, det brukar inte erbjudas spontant.

Bolånemäklare som specialiserar sig på icke-bosatta

Istället för att kontakta fem spanska banker direkt använder de flesta internationella köpare en mallorcabaserad mäklare som skickar din ansökan till flera långivare parallellt. De mest kända alternativen:

• Lionsgate Capital — Palmabaserad, stark med höga nettoförmögna amerikanska och brittiska köpare. Ingen mäklaravgift (betalas av bank).
• Mortgage Direct — Engelsk språkservice, processöversiktlig, bra för förstagångsköpare som är icke-bosatta
• Fluent Finance Abroad — Tysktalarvänlig, stark med DE/AT/CH-köpare
• Tulip Advisors — nyare alternativ, specialiserar sig på nederländska och skandinaviska köpare

Tidplan — vad 'avslutning på 6 veckor' egentligen betyder

Det vanliga spanska köpflödet är: undertecknad reservation (1 vecka), privat köpeavtal + 10% insats (2–3 veckor), bolånegodkännande (4–6 veckor), notarieunderteckning (1 vecka). Så från erbjudandegodkännande till nycklar i hand, planera för 8–12 veckor.

De två saker som oftast bromsar detta för icke-bosatta: (1) att få din NIE i tid, och (2) bankförseningar på den formella värderingen. Båda är lösbara om du förbereder dem innan du hittar fastigheten.

När kontantbetalning slår bolån

Med räntor på 3,5–4,5% hoppar många kontantrika köpare över bolånet. Det lönar sig att räkna: om dina pengar hemma tjänar 4%+ i säkra instrument är ett spanskt bolån ungefär break-even efter bankens etableringsavgifter. Under 1 miljon € köpeskilling tippar ofta pappersarbete-till-nytta-förhållandet mot kontantbetalning.