Kalkylator för hyresavkastning på Baleari
Vad ger den här fastigheten egentligen? Långtidsuthyrning, ETV-korttidsuthyrning eller något däremellan — denna kalkylator modellerar brutto-, netto- och kontantavkastning med IBI, samfällighet, försäkring, förvaltning, underhåll, Modelo 210-skatt och bolånebetalningar helt inkluderade.
Down payment + transaction costs (use /tools/total-cost)
Adjust operating cost assumptions
0 if buying cash. Use /tools/mortgage to estimate.
| Annual revenue | €28,800 |
| IBI (property tax) | −€1,960 |
| Community fees | −€1,800 |
| Insurance | −€450 |
| Management | −€2,016 |
| Maintenance reserve (1%) | −€8,000 |
| Modelo 210 tax (19% on net) | −€2,769 |
| Net operating income | €11,805 |
| Mortgage payments / year | −€32,400 |
| Annual cash flow | -€20,595 |
Tre avkastningstal, tre olika frågor
- Bruttoavkastning = årlig intäkt ÷ köpeskilling. Skönmålningstal — ignorerar kostnader. Användbar endast för snabb jämförelse mellan fastigheter.
- Nettoavkastning = (intäkt − alla driftskostnader) ÷ köpeskilling. Svaret på 'vad tjänar den här fastigheten?'. Bör ligga på 4–7 % på Baleari beroende på ö och ETV-status.
- Kontantavkastning = årligt kassaflöde ÷ investerat kapital. Svaret på 'vad tjänar mina pengar?'. Med belåning (bolån) kan den vara mycket högre än nettoavkastningen — men också mycket lägre om räntorna stiger.
ETV är den avgörande faktorn
En fastighet med giltig, överlåtbar ETV-licens på Mallorcas södra eller nordöstra kust kan generera 30 000–80 000 € i netto hyresintäkt under en enda sommar (12–22 veckor à 2 000–5 000 €/vecka). Samma fastighet utan ETV är begränsad till långtidsuthyrning à 2 000–3 500 €/månad — 24 000–42 000 €/år, ofta mindre efter vakanser.
Bekräfta att ETV-licensen är verklig innan du bygger den in i din investeringstese. Använd vår ETV-verifieringsdatabas för att slå upp en specifik licens.
Vad kalkylatorn inte modellerar
- Vakansrisk / säsongsvariationer — STR-avkastning är koncentrerad till 12–20 sommarveckor; en dålig sommar (väder, överutbud, reglering) skadar. Stresstesta genom att minska din veckohyra eller beläggning med 30 %.
- Värdestegring — Baleari-fastigheter har stigit i värde med genomsnittligt 5–9 %/år i utländska köparsegment. Verklig totalavkastning = kontantavkastning + värdestegring, ofta dubbelt så mycket som enbart kontantavkastningen.
- Skattestrukturoptimering — köp genom ett spanskt SL förändrar avdragsrätten. Värt att modellera tillsammans med en skatterådgivare för köp över 1 miljon €.
- Valutasäkring — icke-EUR-tjänare betalar i GBP/USD/CHF, som fluktuerar mot EUR. En 10 % valutakursförändring motsvarar 1–2 års nettoavkastning.
Filtrera de aktuella annonseringarna efter budget + ö + ETV-status och vi visar dig vad som faktiskt är till salu och passar den avkastningsprofil du just modellerade.
Bläddra bland fastigheter →