Köpa på Formentera — guiden för italienska köpare

Varför Formentera är en annan marknad

Formentera är inte Ibiza och inte Mallorca. Det är 19 km turkos vatten, ingen flygplats, inga höghus, inga kedjhotell. 52 % av hemmen är utländsk-ägda — den högsta koncentrationen i Spanien — och det mesta av det ägandet är italienskt. Det här är ett samhälle, inte en turistström.

Den praktiska konsekvensen: de flesta transaktioner sker utanför marknaden, genom relationer. Mäklare som har arbetat på ön i 25+ år känner varje säljare personligt. Pris är inte det första urvalskriteriet — tillgång är det.

Den italienska skattesituationen — vad som förändras jämfört med ett hem i Italien

Dubbelbeskattningsavtalet mellan Italien och Spanien från 1977 (fortfarande i kraft) fastställer att fastigheter beskattas där de är belägna. Översättning: du betalar huvudskatter i Spanien, men du måste fortfarande deklarera fastigheten i Italien varje år.

• Italiensk deklaration: RW-delen (quadro RW) av din årliga Redditi-blankett. Icke-deklaration utlöser höga påföljder — 3–15 % av det odeklarerade värdet plus retroaktiv IVIE.
• IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all'Estero): 0,76 % av det spanska katastervärdet eller köpeskillingen. Det här är Italiens motsvarighet till IMU, men betalas till den italienska statskassan för utländsk egendom.
• Skatteavdrag: spansk IBI som betalas varje år kan dras av från italiensk IVIE — ingen dubbelbeskattning på den årliga fastighetsskatten.
• Kapitalvinst vid återförsäljning: Spanien beräknar på (försäljningspris − köpeskilling + kostnader) med 19 % upp till 6 000 €, stiger till 28 % över 300 000 €. Som italiensk skattebetald deklarerar du vinsten i Italien också, men med skatteavdrag för vad Spanien redan tog.

Transaktionskostnader — budgetera 12–14 % på toppen

Listpriset är inte det slutliga priset. Lägg till:

• ITP (överlåtelseskatt, återförsäljning): progressiv 8–13 % på Balearerna. På en 3 000 000 € Formentera-villa betalar den högsta skatteklassen (2 000 000 €+) 13 % — ungefär 260 000 € ITP på bara den övre delen.
• IVA + AJD (för nybygge): 10 % moms plus 1,5–2 % stämpelskatt. Vanligtvis billigare än återförsäljning över 1 000 000 €.
• Notarie: 1 500–4 000 € (fast juridisk skala efter värde).
• Lantmäteri: 500–1 500 €.
• Gestoría (spansk pappershanterare, motsvarighet till commercialista): 500–1 500 €.
• Italiensk advokat (valfritt men starkt rekommenderat): 3 000–8 000 € för titelverifiering, urbanistiska kontroller, katastral due diligence, notaries fullmaktsdrafting.

NIE — första dokumentet att ordna

NIE (Número de Identificación de Extranjero) är Spaniens skatte-ID för utlänningar. Du behöver det för att: öppna ett bankkonto, underteckna något köpekontrakt, betala skatter, sätta upp el och vatten. Ingenting undertecknas utan det.

Tre vägar från Italien:

• Via spansk konsulat (Rom, Milano, Genua, Neapel): boka via e-post, 2–4 veckors väntetid. 10,88 € avgift. Enkelt men långsamt under högsäsong.
• Via spansk fullmakt: underteckna en notariell delegation framför en italiensk notarie (150–300 €), din spanska advokat eller gestoría ansöker för dig i Madrid. Tar 2–3 veckor. Det här är hur seriösa köpare gör det.
• Personligen på Ibiza (ingen polisstation på Formentera): boka på Ibiza Comisaría, utfärdas samma dag. Praktiskt om du kombinerar det med en visningsresa.

Ankomstlogistik — Formenteras verkliga begränsning

Formentera har ingen flygplats. Du kommer bara dit över havet. Det här är huvudanledningen till att ön förblir exklusiv — och huvudsmärtan med att äga ett hem där.

• Flyg + färja: Milano/Rom → Ibiza (1h45–2h30) → Formentera med färja (30 min–1h). Frekventa färjor april–oktober, reducerad på vintern.
• Sommartoppar (juli–augusti): färjorna är fulla, bokning krävs veckor i förväg, långa köer vid Ibiza hamn. En privat transfer (Ibiza → Formentera) kostar 1 500–3 000 € tur och retur men hoppar över allt.
• Lågsäsong (november–mars): ön tömmer sig, färjetrafiken reducerad, många restauranger stängda. Bra för ett sommarveckoslutshus. Annan historia om du vill bo där året runt.
• Transport på Formentera: hyrbil eller din egen via färja. De flesta invånare använder scootrar eller cyklar. Ön är 19 km från norr till söder.

Moratoriet för uthyrningslicenser — varför det spelar roll

Sedan 2022 har Balearerna blockerat nya licenser för korttidsuthyrning. På Formentera är blockeringen total, förlängd till åtminstone slutet av 2026. En befintlig licens (ETV (licens för korttidsuthyrning)) är genuint värdefull: prisskillnaden mellan en fastighet med licens och en identisk utan kan överstiga 500 000 €.

Om du köper för personligt bruk utan uthyrningsplaner förändras ingenting. Om korttidsuthyrning är en del av din affärsplan, verifiera licensen INNAN du lägger ett erbjudande. Lita aldrig på 'licens under behandling' — inga nya utfärdas under moratoriet.

Mäklare och yrkesmän — vem du ska prata med

Formentera har ungefär 32 mäklare, men de som faktiskt kontrollerar listorna är färre än 10. Det här är de primära dörrarna:

• Casa y Entorno — 30 år på ön, italiensktalande team, mellan- till övre portfölj
• Oceanliving / Formenteraliving — 25 år, fokus på prime beach och Es Arenals
• MA Formentera Houses — moderna villor, internationell kundkrets
• Utopía de la Isla — specialister på rustik charm
• Sotheby's Formentera — ultralyx, 5 000 000 €+ segment
• Inmoformentera — mer tillgänglig, stark täckning av öns centrum

Finansiering — italienska bolån når inte Formentera

Italienska banker lånar inte på spansk egendom (sällsynta undantag med säkerhet i Italien). Spanska banker lånar till icke-bosatta, men med strängare villkor:

• Max LTV: 60–70 % för icke-bosatta (jämfört med 80 % för spanska bosatta)
• Räntor: 3,5–4,5 % fast för 20–25 år (januari 2026). Rörlig: Euribor + 1,5 %
• Dokumentation: senaste 2 år av skattedeklarationer (730 eller UNICO), 3 månaders bankutdrag, anställningskontrakt, nettovärdesdeklaration, NIE
• Rekommenderade mäklare: Lionsgate Capital (Palma, italienskt team), CRD Capital (Milano, Baleariska specialister för italienska köpare), Mortgage Direct
• Alternativ: betala kontant, refinansiera sedan med ett spanskt bolån 6–12 månader efter köp om du vill ha hävstång på böckerna.

Checklistan före undertecknande

Innan du undertecknar förköpskontraktet (contrato de arras), verifiera:

• Färsk Nota simple (inom 30 dagar) — bekräftar ägande, panträtter, inteckningar
• Giltigt energicertifikat
• Beboelsecertifikat (cédula de habitabilidad)
• Urbanistisk status: urban, lantlig eller i en skyddad zon (ANEI/AANP)?
• Fastighetsägares gemenskap (om en bostadsrätt): protokoll från de senaste 3 mötena, kommande särskilda bedömningar
• ETV (turistlicens): nummer, typ (ETV/ETVPL/ETV60), giltighet — krysskontrollera på Consell de Formentera offentliga register
• IBI betald för de senaste 4 åren (ansvar övergår till den nya ägaren om obetald)