Köpa på Ibiza — guiden för italienska köpare

Varför italienska köpare väljer Ibiza

Ibiza är inte bara nattklubbs-stereotypen. Ön har två distinkta halvor: södern (Playa d'en Bossa, Ibiza Town, San José) där det berömda nattlivet koncentreras, och norr (San Juan, San Carlos, Santa Inés, Portinatx) som är lantligt, lugnt och mycket närmare känslan från kusten i Toscana än Las Vegas. Italienska köpare delar sig mellan båda, men huvuddelen av permanenta köp är i norr och öster.

Vad italienska köpare konsekvent nämner: kvaliteten på färska råvaror och restaurangkultur, den befintliga italiensk-ägda restaurangscenen (särskilt i Santa Eulalia och San Carlos), frånvaron av höghusbyggnation och samma typ av berg-möter-hav-topografi som finns i Ligurien eller Cinque Terre.

Var italienare faktiskt köper på Ibiza

Koncentrationen av italienska köpare följer ett tydligt geografiskt mönster. Italiensktalande gemenskap, italienska restauranger och italienskvänliga mäklare klustras i ungefär fem zoner:

• Santa Eulalia & San Carlos — östkusten, den mest etablerade italienska gemenskapen på ön. Gångbar Santa Eulalia-centrum, San Carlos hippie-chic-känsla, Las Dalias-marknaden. Typiskt område 1 200 000 €–4 000 000 €.
• San Juan & Portinatx — nordkusten, lantligt, önens tystaste del. Italienare som vill ha Formentera-känsla men bättre flygåtkomst. 1 000 000 €–3 500 000 €.
• Santa Inés & San Mateo — inre norr, mandelblomsdalarna, agriturismo. 800 000 €–2 000 000 € för restaurerade fincor.
• San José-området — sydväst, kullar ovanför Cala Tarida och Cala Vadella. Havsvy-villor, mid-luxury+. 2 000 000 €–8 000 000 €.
• Ibiza Town (Dalt Vila / Marina Botafoch) — historisk centrum eller marinaappartement. Italienska köpare som vill ha gångbarhet och restauranger. 700 000 €–5 000 000 €+.

Italienska skatter på ett spanskt hem — vad som förändras

Samma avtal som Mallorca och Formentera — ramverket för dubbelbeskattning från 1977 mellan Italien och Spanien. Fastigheter beskattas där de ligger. Spanska skatter är primära; Italien kräver fortfarande årlig deklaration.

• Quadro RW i den italienska Redditi-formuläret, varje år. Straff för icke-deklaration: 3–15 % av odeklarerat värde plus retroaktiv IVIE.
• IVIE: 0,76 % av spanskt katastervärde eller köpvärde, betalt till italiensk statskassa årligen. Spansk IBI är kreditbar mot IVIE.
• Kapitalvinster vid återförsäljning: Spanien beskattar 19 % upp till 6 000 €, skalning till 28 % över 300 000 €. Åter-deklarerad i Italien med kredit för spansk källskatt.
• Hyresintäkter: 19 % spansk källskatt för EU-invånare (med avdragsgilla utgifter), 24 % annars. Deklarerad i Italien via Sezione II i quadro RW.

Transaktionskostnader — budgetera 11–13 % på toppen

Samma Baleariska regim som Mallorca och Formentera. Toppen av ITP-skalan slår hårt på Ibiza-priser eftersom så många fastigheter hamnar i 2 000 000 €+-bandet:

• ITP (återförsäljning): 8 % (upp till 400 000 €) → 9 % → 10 % → 11 % → 12 % → 13 % (över 2 000 000 €). På en 3 000 000 € Santa Eulalia-villa: ungefär 355 000 € endast överlåtelseskatt.
• IVA + AJD (nybyggnation): 10 % moms + ~1,5 % stämpelskatt. Nybyggnation är sällsynt på Ibiza utanför Ibiza Town och San José på grund av markanvändningsbegränsningar.
• Notarie: 1 500 €–4 000 €.
• Lantmäteri: 500 €–1 500 €.
• Gestoría: 500 €–1 500 €.
• Italiensk advokat (starkt rekommenderad): 3 000 €–8 000 €.

Ibizas ETV — ännu stramare än Mallorca

Ibizas turistuthyrnings-regim är den mest restriktiva i Balearerna. Moratoriet på nya licenser löper genom åtminstone slutet av 2026, OCH det finns zon-för-zon-gränser som är stramare än Mallocas. Premiepriset för en befintlig licens är motsvarande större — lätt 25–40 % i vissa zoner.

Om du avser att hyra ut fastigheten på kort sikt är licensverifieringen oundviklig:

• Få licensnumret (ET/XXXX-format) och verifiera i Consell d'Eivissa offentliga register — separat register från Mallorca och Formentera.
• Bekräfta att licensen är knuten till denna specifika katastralreferens.
• Tre licenstyper samma som Mallorca (ETV, ETVPL, ETV60).
• För ETVPL (lägenheter) sedan april 2025: kräver också explicit positiv röst från bostadsrättsföreningen.
• Ignorera alla verbala påstående om 'licens under bearbetning' — inga nya utfärdas.

NIE — samma tre vägar från Italien

NIE är spansk-omfattande, så anskaffningsalternativen är identiska med Mallorca:

• Spanskt konsulat i Italien (Rom, Milano, Genua, Neapel, Bologna): 2–6 veckors väntan beroende på säsong. 10,88 € avgift.
• Fullmakt via italiensk notarie + spansk gestoría: 150 €–300 € + gestoría-avgift, 2–3 veckor. Renaste vägen för seriösa köpare.
• Personligen på Ibiza: boka på Ibiza Comisaría (i Ibiza Town), vanligtvis utfärdad samma dag. Kombinera med en visningsresa om möjligt.

Flyg och färjor från Italien

Ibizas flygplats (IBZ) har direktservice från flera italienska städer på sommaren, men vinterplaneringen blir dramatiskt tunnare:

• Direktflyg sommar (maj–oktober): Milano Linate/Malpensa/Bergamo, Rom Fiumicino/Ciampino, Bologna, Neapel, Venedig. 1–4 dagliga sammanlagt. 1h30–2h flygtid.
• Direktflyg vinter (november–april): vanligtvis endast Milano och Rom, ofta endast 2–4x veckovis. Många italienska köpare dirigeras via Barcelona på vintern.
• Färjalternativ: Civitavecchia → Barcelona (övernatt, 20h, Grimaldi) sedan Barcelona → Ibiza-färja (Trasmediterránea, Baleària). Användbar om du tar med en bil eller hoppar över sommarens flygplatschaos.
• På ön: 15–35 min från flygplats till de flesta italienska köparzoner. Santa Eulalia och Ibiza Town är 15–20 min; San Juan och Portinatx 35–45 min.

Italiensktalande mäklare på Ibiza

Ibiza har färre mäklare än Mallorca men en högre andel betjänar internationella köpare. De med italiensktalande team och verklig italiensk-köpar-meritlista:

• Engel & Völkers Ibiza — italiensktalande agenter, flera kontor (Ibiza Town, Santa Eulalia, San José). Bred inventering.
• Sotheby's International Realty Ibiza — 2 000 000 €+ segment, italiensk klientbyrå.
• Kühn & Partner Ibiza — tysk-italiensk tvåspråkig, etablerad 30+ år.
• Prestige Properties — boutique, nordkust-specialist, italienskvänlig.
• Ibiza Country Villas — lantligt och finca-fokus, italiensk och engelsktalande.
• Noble House International — lyxsegment, italiensktalande.

Finansiering — samma spanska bankbegränsningar

Italienska banker lånar vanligtvis inte på Ibiza heller. Spanska banker lånar till icke-bosatta på samma stramare villkor som för Mallorca:

• Max LTV: 60–70 % för icke-bosatta.
• Ränta: 0,5–1 % över bosatta-räntor, för närvarande 3,5–4,5 % fast område.
• Löptid: 20–25 år max, ålder 70–75 år vid förfallotid.
• Mäklare: Lionsgate Capital, CRD Capital (Milano-baserad, Balearisk-specialist), Mortgage Direct.
• Kontanter + refinansiering-strategi fungerar på samma sätt som på Mallorca.

Checklistan före undertecknande

Samma Balearisk checklista som Mallorca — ETV-verifiering spelar ännu större roll på Ibiza givet det stramare regelverket:

• Nota simple inom 30 dagar.
• Energicertifikat (CEE).
• Beboelsecertifikat.
• Urbanistisk status från ayuntamiento — Ibiza har många skyddade landsbygdszoner (ANEI, ARIP, AANP).
• Bostadsrättsföreningens protokoll (senaste 3 möten) och väntande derramas.
• ETV-licens korsverifierad i Consell d'Eivissa-registret.
• IBI betald för de senaste 4 åren.
• Icke-bosatt säljare: 3 % innehållning vid notarie.