Köpa på Mallorca — guiden för italienska köpare

Var italienare faktiskt köper på Mallorca

Mallorca är inte en marknad — det är minst fem. Italienska köpare samlas i ett fåtal zoner eftersom de erbjuder kombinationen som italienare söker: medelhavslljus, gångbara historiska centrum, topografi där berg möter hav och ett befintligt italienskt samhälle att ansluta sig till.

• Pollença & Port de Pollença — norra bukten, Tramuntana-bergen, det mest etablerade italienska samhället på Mallorca. Restauranger och butiker med italienska ägare. Prisintervall på mitten av 800 000 € till 3 000 000 € för fincas med utsikt.
• Andratx & Port d'Andratx — sydvästra kusten, marina, designervillor. Starkt internationellt, stark tysk och allt mer italiensk närvaro. 2 000 000 € till 10 000 000 € + för villor med havsutsikt.
• Deià & Sóller — Tramuntana-dalar, UNESCO-buffertzon, konstnärligt arv (Robert Graves, Rafael Nadals familj). Långsammare livsstil, mycket begränsat utbud. 1 500 000 € till 8 000 000 €.
• Palma — gamla stan och Santa Catalina. Italienska köpare som vill ha en helårsbas eller hyresinvestering. 600 000 € lägenheter till 5 000 000 € + palacios.
• Santanyí & Es Trenc — sydöstra kusten, fiskebyar, det närmaste Mallorca kommer Formentera-känslan. Växande italienskt intresse. 700 000 € till 3 000 000 €.

Den italienska skattesituationen — vad som förändras jämfört med ett hem i Italien

Fördraget mellan Italien och Spanien från 1977 (fortfarande i kraft) är otvetydig: fastigheter beskattas där de ligger. Du betalar huvudsakliga spanska skatter; du har också årliga italienska deklarationsskyldigheter.

• Italiensk deklaration: kvadro RW i Redditi-formuläret, varje år. Att hoppa över det utlöser 3–15 % straffavgifter på det odeklarerade värdet, plus retroaktiv IVIE.
• IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all'Estero): 0,76 % av spanskt katastralvärde eller köpvärde, betalt årligen till den italienska statskassan. Italiens motsvarighet till IMU för utländsk egendom.
• Skatteavdrag: spansk IBI (fastighetsskatt) är avdragsgill mot IVIE — ingen dubbelbeskattning av den återkommande skatten.
• Kapitalvinst vid återförsäljning: Spanien beskattar vinst med 19 % upp till 6 000 €, skalning till 28 % över 300 000 €. Som italiensk skattebetalar deklarerar du vinsten på nytt i Italien med kredit för vad Spanien redan innehöll.
• Hyresinkomst: om du hyr ut fastigheten, spansk källskatt (24 % icke-bofast-sats, 19 % om EU/EES-bostad med avdragsgilla utgifter) plus italiensk deklaration i Sezione II av RW.

Transaktionskostnader — budgetera 11–13 % ovanpå priset

Det överenskomna priset är ungefär 87–89 % av de faktiska pengar du behöver vid stängning. Lägg till:

• ITP (överlåtelseskatt, återförsäljning): progressiv 8 % (upp till 400 000 €) → 9 % → 10 % → 11 % → 12 % → 13 % (över 2 000 000 €). På en 1 500 000 € finca i Pollença: ungefär 170 000 €.
• IVA + AJD (endast nybygge): 10 % moms plus cirka 1,5 % stämpelskatt. Ofta dyrare totalt än ITP vid lägre prispunkter, ofta billigare över 1 500 000 €.
• Notarieavgifter: 1 200 € till 3 500 € (reglerad skala efter transaktionsvärde).
• Lantmäteri: 500 € till 1 500 €.
• Gestoría (spansk motsvarighet till commercialista, hanterar pappersarbete): 500 € till 1 500 €.
• Italiensk advokat (starkt rekommenderad): 3 000 € till 8 000 € för titeldokumentation, urbanistiska/katastralala kontroller, fullmaktsutarbetande och skattestrategi­rådgivning.

NIE — första saken att ordna, innan du gör ett erbjudande

NIE (Número de Identificación de Extranjero) är Spaniens skatte-ID för utlänningar. Utan det kan du inte öppna ett spanskt bankkonto, underteckna något kontrakt, betala skatter eller registrera verktyg. Skaffa det innan allvarliga erbjudanden.

Tre vägar från Italien:

• Spansk konsulat (Rom, Milano, Genua, Neapel, Bologna): boka via e-post, 2–4 veckors väntetid i lågsäsong, 6+ veckor på sommaren. 10,88 € avgift. Byråkratisk men den renaste pappersspåren.
• Fullmaktsvägen: underteckna en notariell spansk-italiensk fullmakt framför en italiensk notarie (150 € till 300 €), din spanska gestoría eller advokat lämnar in NIE i Madrid. 2–3 veckor. Vägen som de flesta allvarliga köpare tar.
• Personligen på Mallorca: boka på Comisaría i Palma (Avenida Joan March), utfärdad samma dag eller inom 48 timmar. Praktiskt om du kombinerar det med en visningsresa — boka platsen online innan du flyger.

Flyg, färjor och hur du kommer dit

Mallorca är den lättaste av Balearöarna att nå från Italien. Palma flygplats (PMI) är en av Europas mest trafikerade på sommaren, med direktservice från minst 8 italienska städer.

• Direktflyg sommar (april–oktober): Milano Linate/Malpensa/Bergamo, Rom Fiumicino, Venedig, Bologna, Neapel, Verona, Genua. 5+ dagliga sammanlagt. 1 h 45 min till 2 h 15 min flygtid.
• Direktflyg vinter (november–mars): reducerad — typiskt Milano och Rom endast, 1–2 dagliga. Planera mer ledtid för resor utanför säsong.
• Färjealternativ: Genua → Palma (övernatt, 16 h) eller Civitavecchia → Palma (20 h), Grimaldi Lines. Användbar om du tar med en bil eller vill hoppa över flygplatsstrul under högsäsong. Bokas upp i april för juli/augusti.
• På ön: 30–50 min från Palma flygplats till de flesta italienska köparzoner. Pollença är längst bort på cirka 50 min; Andratx cirka 25 min; Palma centrum 15 min. Hyrbil eller transfer rekommenderas — kollektivtrafiken är begränsad utanför Palma.

ETV (licens för korttidsuthyrning) — varför det spelar roll innan du erbjuder

Sedan 2022 har Consell de Mallorca fryst nya licenser för korttidsuthyrning. Frysningen gäller till minst slutet av 2026, och politisk konsensus tyder på att den förlängs ytterligare. En fastighet med en befintlig giltig ETV handlas till en premie på 15–30 % över en identisk utan — bristen är verklig och prissättningen återspeglar det.

Om du köper rent för personligt bruk ändras ingenting. Om korttidsuthyrning för semestrar är en del av ditt affärsfall (mycket vanligt för italienska köpare som vill ha sommarinkomst för att kompensera kostnader):

• Verifiera licensnumret (format ET/XXXX) i Consell de Mallorcas offentliga register INNAN du gör erbjudandet. Agenter beskriver ibland fastigheter som 'ETV' löst.
• Bekräfta att licensen är kopplad till denna specifika katastralreferens. Nummer överförs ibland — en röd flagga.
• Tre licenstyper: ETV (enfamiljshus, ingen nattgräns, mest värdefullt), ETVPL (lägenheter — kräver röstning från bostadsrättsföreningen sedan april 2025), ETV60 (begränsat till 60 nätter/år).
• Lita aldrig på 'licens pågår' eller 'förväntas få licens' — inga nya licenser utfärdas under moratoriet.

Italiensktalande mäklarfirmor på Mallorca

Mallorca har hundratals mäklarfirmor men de med modersmål eller flytande italienska och verklig erfarenhet av italienska köpare är en mycket mindre lista. Utgångspunkter:

• Engel & Völkers Mallorca — flera kontor, italiensktalande agenter i Palma, Andratx, Pollença. Stort utbud, mid-luxury+.
• Sotheby's International Realty Mallorca — 2 000 000 € + segment, italiensk köpardisk, stark täckning av Andratx/Deià.
• Mallorca Sotheby's Pollença — fokuserad på den italienska favoritbukten i norr.
• Casas Mallorca — långetablerad, italiensk och tysk tvåspråkig, stark täckning av landsbygdsfincas i Pollença/Sóller/Santanyí.
• Lucie Hauri — Andratx-specialist, italiensktalande, ultraluxury.
• Charles Marlow — Deià och Sóller, boutique, starkt italienskt klientel.
• Italienska Mallorca-köpare arbetar också ofta med en Italien-baserad mäklare som Lionsgate Capital (Palma, italienskt team) för finansiering och tvåspråkig kontraktgranskning.

Finansiering — italienska banker lånar sällan på spansk egendom

Italienska banker lånar i allmänhet inte på spansk fastighet (sällsynta undantag om du pantsätter italiensk säkerhet). Spanska banker lånar till icke-bosatta men på strängare villkor än till bosatta:

• Max LTV: 60–70 % för icke-bosatta (jämfört med 80 % för spanska bosatta).
• Ränta: typiskt 0,5–1 % över bosatträntan. Från och med 2026 har räntorna stabiliserats i intervallet 3,5–4,5 % för icke-bofast fast.
• Löptid: 20–25 år max; många banker begränsar till ålder 70–75 vid förfallotid.
• Obligatorisk dokumentation: 2 års italienska skattedeklarationer, bankutdrag, IRPEF, anställningskontrakt eller affärsdokumentation.
• Rekommenderade mäklare: Lionsgate Capital (Palma, italienskt team), CRD Capital (Milano, Balearspecialister), Mortgage Direct, idealista/hipotecas jämförelseportal.
• Alternativ strategi: betala kontant, refinansiera sedan med ett spanskt bolån 6–12 månader efter slutförande om du vill ha hävstång på böckerna — då har du ett spanskt bosättningsbevis från elräkningar.

Checklistan före undertecknande

Innan du undertecknar arras (förkontrakt), insistera på:

• Nota simple från lantmäteriet, daterad inom de senaste 30 dagarna — bekräftar äganderätt, inteckningar, avgifter, servituter.
• Giltigt energicertifikat (CEE).
• Beboelsecertifikat (cédula de habitabilidad).
• Urbanistisk status från den lokala ayuntamiento: urban, landsbygd eller i en skyddad zon (ANEI, AANP, LIC, ZEPA)?
• Om en bostadsrätt: protokoll från de senaste 3 ägarmötena, eventuella väntande särskilda avgifter (derramas).
• ETV-licens: nummer, typ, giltighet, korsmarkerad i Consells register.
• IBI betald för de senaste 4 åren — obetald IBI överförs till den nya ägaren.
• Om säljaren är icke-bofast: 3 % retention från priset innehållen vid notarie för säljarens kapitalvinstskatt till Hacienda.